El futuro se presenta optimista para la vivienda nueva y usada en Córdoba

Al mercado de la vivienda le esperan buenos tiempos en la capital cordobesa, tanto para la de obra nueva como para la de segunda mano, lo que puede propiciar el resurgir de un mercado que ha atravesado unos años no especialmente propicios.

La publicación del dato del portal inmobiliario Idealista de que Córdoba es la segunda capital andaluza donde menos crece el precio de la vivienda desde 2019 y la séptima de España motiva que sean dos expertos quienes analicen los porqués del precio del suelo en la ciudad, un asunto complejo en el que entran en juego diversos factores y que dibujan un futuro con buenas perspectivas.

Por una parte está el mercado de segunda mano, donde el vendedor fija un precio que finalmente se adapta al mercado y, por otro, el de la obra nueva, que requiere de suelo para construir y de que los costes no se disparen, como ha ocurrido en los últimos años.

Según Idealista, la subida del metro cuadrado en Córdoba entre 2019 y 2026 es del 32,32%, mientras que en España lo ha hecho un 70,71% y en Andalucía un 96,56%. De este modo, la subida acumulada en Córdoba es menos de la mitad de la contabilizada a escala nacional y representa aproximadamente un tercio de la registrada en el conjunto de la comunidad autónoma.

Juan Manuel Gómez Carmona es un experto en el mercado inmobiliario, autor del libro ‘La verdad sobre la obra nueva: Cómo comprar bien, evitar errores y no pagar de más’, y muestra su optimismo al afirmar que «el panorama para Córdoba es positivo» para la nueva construcción. En concreto, pone el foco en la existencia de solares sobre los que construir, porque «lo que hay que hacer, y por fin ha llegado, es tener suelo, que es lo que no hemos tenido en los últimos años».

Los nuevos desarrollos urbanísticos

Esto ha provocado que el mercado de obra nueva se haya contraído y, como reconoce, en la actualidad «hay poca obra nueva en venta y lo que hay son restos de promociones que quedan por vender», como por ejemplo las tres promociones que han salido en el Parque Azahara.

En cambio, Gómez Carmona se muestra especialmente esperanzado con dos de los desarrollos urbanísticos que ya están en marcha. Se trata del PAU O-4 Huerta de Santa Isabel Oeste, que tendrá unas 3.600 viviendas más las 1.500 previstas en el plan parcial O-2 entre El Patriarca y San Rafael de la Albaida. Además, añade que el O-4 supone un impulso enorme y va a tener próximamente 1.500 viviendas, y eso para Córdoba es muy significativo».

Por su parte, el agente inmobiliario Fermín Gallardo señala que los precios del portal Idealista se refieren al precio de vivienda nueva y usada, y que «Córdoba no es Madrid, ni Barcelona ni la Costa del Sol, que tienen una demanda brutal y Córdoba tenía una planificación que ha permitido poner unas en el mercado unas promociones de forma equilibrada y aquí ha habido donde elegir».

La vivienda usada: deseo y realidad

Esta situación la explica con que «el suelo se ha ido poniendo en carga moderadamente y había una cantidad de inmuebles de segunda mano que ha absorbido esa demanda». Esta vivienda usada se vende en Córdoba, según Gallardo, en un 90% a través de agencias inmobiliarias «y eso contiene los precios».

Este agente inmobiliario ha comprobado cómo este año han subido los precios de ofertas, pero los precios a los que finalmente se cierra la operación «han crecido muy poquito». Estima en un 25% la brecha existente en lo que pide un propietario y a lo que finalmente lo vende. Por esto, las inmobiliarias «contienen los precios a los deseos de los propietarios».

A pesar de esto, el mercado de la vivienda usada siempre está presente porque hay necesidad de vender, aunque Gallardo reconoce que en los últimos tiempos se ha reducido ligeramente respecto a lo que ha sido en años anteriores.

La subida de los costes

Ambos expertos coinciden en la repercusión que tiene en el precio final la subida de los costes en la obra nueva. Gómez explica que a la falta de suelo se suman estos factores, que hacen que la situación de Córdoba «sea similar a la de otras ciudades. Gallardo, por su parte, señala «el problema son los costes y que los promotores se atrevan a meterle mano a un suelo con unas perspectivas que no son realmente ciertas». En su opinión, los costes, los impuestos, los plazos de las licencias «son el handicap mayor» a la hora de poner en marcha una promoción.

Sobre esto, Gómez Carmona añade la repercusión que tienen los costes en las viviendas de protección oficial (VPO), lo que motiva que «disten de que pudieran ser asequibles» y que éstas en los últimos años hayan subido «una barbaridad». Estos incrementos de precios en los materiales de construcción ha motivado que estas viviendas protegidas hayan tenido que actualizar sus módulos con unas subidas «para adaptarse al mercado para ser rentables», pero, en su opinión, sólo pueden actuar en este terreno las grandes promotoras de vivienda social, como Vimcorsa, Vimpyca o Convisur en el caso de Córdoba.