El precio de la vivienda en Madrid alcanza máximos históricos en 2026 pese al endurecimiento del crédito

El mercado residencial de vivienda en Madrid ha registrado en 2025 y los primeros meses del presente 2026 cifras históricas de precio medio por metro cuadrado ante una demanda persistente y una oferta limitada. A pesar de un escenario de condiciones hipotecarias más exigentes y un contexto internacional volátil, los precios inmobiliarios en la capital se mantienen en niveles máximos, reflejando un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que sigue desafiando a compradores y políticas públicas.

Los datos oficiales del Portal Estadístico del Notariado, la principal fuente estadística pública y transparente sobre compraventas de vivienda autorizadas ante notario, ofrecen una radiografía fiable del comportamiento del mercado. Según este portal, los precios reales de las compraventas en la capital se sitúan en niveles consistentemente elevados, con variaciones importantes según distrito y tipología de inmueble.

En los distritos más cotizados de Madrid, como Salamanca, Chamberí o Centro, los valores medios por metro cuadrado en 2025 ascienden por encima de la media de la ciudad, empujando el precio global hacia máximos nunca antes vistos. Datos comparativos de portales especializados y estimaciones del Notariado muestran que en determinados barrios céntricos la media supera ampliamente los precios medios nacionales, lo que confirma la gran presión sobre la oferta residencial.

Este contexto de precios elevados no es ajeno a la actividad hipotecaria. A nivel nacional, la firma de hipotecas para compra de vivienda cerró 2025 con cifras cercanas a récord, con más de 460.000 préstamos firmados en los primeros once meses del año y un crecimiento interanual de más del 12 %. Esto indica que, pese a los retos financieros, la demanda sigue activa y respaldada por una financiación relativamente accesible.

La elevada actividad de compraventa, unida a una escasez crónica de oferta residencial, ha generado un escenario donde las decisiones de compra se anticipan y los tiempos de permanencia de las viviendas en el mercado se reducen significativamente. En este contexto, las viviendas bien situadas y con condiciones óptimas encuentran comprador en plazos más cortos que en años previos, lo que intensifica la competencia entre potenciales compradores.

Demanda fuerte y acceso residencial

El desequilibrio entre oferta y demanda es uno de los factores estructurales que más pesa sobre el mercado de vivienda en Madrid. La escasez de suelo urbano disponible para nuevos desarrollos, combinada con los altos costes de construcción y la presión de la demanda nacional e internacional, ha provocado incrementos continuos en los precios.

«La vivienda en Madrid ha entrado en un ciclo de precios sostenidos elevados debido a la falta de oferta y la fortaleza de la demanda nacional», señala Ángel Sánchez, letrado y socio de Golden Partners, abogado experto en real estate.

Una situación que, sin embargo, plantea retos importantes desde el punto de vista social, en materia de acceso para los hogares con menores recursos. Los jóvenes y los hogares con capacidad limitada de ahorro se enfrentan a mayores dificultades para acceder a la propiedad, una tendencia que se ha consolidado en los últimos años.

El persistente aumento de precios, combinado con el endurecimiento de las condiciones hipotecarias y los requisitos de financiación, ha generado un entorno donde muchas familias optan por el alquiler como alternativa, desplazándose a municipios del área metropolitana donde los precios son relativamente más asequibles.

A esto se suma una polarización territorial de los precios: mientras que las zonas periféricas o los municipios cercanos a Madrid registran incrementos moderados, los barrios más céntricos presentan valores de mercado que pueden duplicar la media general de la capital. Esta disparidad no solo complica el acceso para perfiles de menores ingresos, sino que también plantea desafíos de cohesión urbana y planificación territorial.

Desde una perspectiva regulatoria, el reto para las administraciones es encontrar mecanismos que permitan incrementar la oferta de vivienda asequible sin desincentivar la inversión privada. La agilización de licencias urbanísticas, la movilización de suelo público y la colaboración con el sector privado son medidas que se han debatido como posibles respuestas a este desequilibrio estructural.

Normativa clara

En ese sentido, el abogado experto en real estate subraya que «la estabilidad jurídica y una normativa urbanística clara son esenciales para incentivar la construcción de vivienda nueva y la rehabilitación de inmuebles existentes, incrementando la oferta y aliviando la presión sobre los precios».

La consolidación de la vivienda como bien patrimonial y no solo como producto de inversión es otro de los factores que mantiene la demanda alta. Muchas familias siguen percibiendo la adquisición de vivienda como un elemento central de su planificación financiera a largo plazo, lo que sostiene la actividad compradora incluso en escenarios de precio elevado.

A pesar de los retos de acceso y los precios máximos, la confianza en el mercado residencial madrileño sigue siendo sólida. La capital continúa atrayendo demanda tanto nacional como extranjera, y su posición como uno de los principales centros urbanos de Europa refuerza su atractivo para quienes buscan invertir o establecer su residencia de largo plazo.

En este contexto, el mercado de vivienda en Madrid para 2026 se perfila como uno de los más competitivos y complejos de la historia reciente, obligando a operadores, compradores y reguladores a adaptar sus estrategias para lograr un equilibrio entre oferta, demanda y accesibilidad en un entorno urbano cada vez más exigente.