Por qué el pulso de la ministra de Vivienda a Ayuso no es la mejor solución para Madrid

El reciente pulso entre la ministra de Vivienda y la presidenta de la Comunidad de Madrid ha reabierto un debate que va mucho más allá del terreno político. Las declaraciones de la ministra, asegurando que habría aplicado el artículo 155 si tuviera mayoría en el Senado para intervenir la política de vivienda madrileña, plantean una cuestión de fondo: ¿puede una intervención desde el Estado mejorar realmente el acceso a la vivienda en Madrid?

Desde un punto de vista técnico y jurídico, la respuesta es negativa. La vivienda y el urbanismo son competencias autonómicas exclusivas, y el artículo 155 de la Constitución no fue diseñado para alterar políticas públicas legítimas, sino para garantizar el cumplimiento del orden constitucional en situaciones extremas. Pretender aplicarlo a un modelo de vivienda autonómico no solo sería jurídicamente improcedente, sino también económicamente contraproducente.

Madrid afronta, como otras grandes capitales europeas, un problema de oferta insuficiente frente a una demanda creciente. Sin embargo, el modelo madrileño se ha caracterizado por mantener un marco de seguridad jurídica, incentivar la colaboración público-privada y fomentar un equilibrio entre vivienda libre, protegida y en alquiler. Estos elementos, lejos de ser obstáculo, han permitido que la capital siga atrayendo inversión, generando empleo y ampliando gradualmente su parque residencial.

La realidad económica es contundente. Según los últimos datos del Portal Estadístico del Notariado y del Colegio de Registradores, el precio medio de la vivienda en Madrid supera los 5.800 euros por metro cuadrado, con incrementos interanuales en torno al 15 %. La vivienda usada representa más del 85 % de las operaciones, y el valor medio por inmueble ronda los 400.000 euros. Estos datos evidencian una presión sostenida, pero también reflejan la fortaleza de la demanda y la capacidad de revalorización del mercado madrileño, incluso en contextos de incertidumbre.

Madrid sigue siendo un destino preferente para la inversión inmobiliaria nacional e internacional. Su posición estratégica, la calidad de sus infraestructuras, su tejido económico y su estabilidad regulatoria la convierten en un refugio de valor patrimonial. Para muchos inversores, tanto particulares como institucionales, la capital ofrece rentabilidades estables y seguridad a largo plazo.

Por eso, convertir el debate sobre el acceso a la vivienda en un enfrentamiento político, y no en una reflexión sobre la eficacia de los modelos de gestión, distorsiona el fondo del problema. Las políticas de vivienda deben basarse en datos, planificación y previsión jurídica, no en gestos o declaraciones excepcionales.

La vivienda protegida tiene un papel social fundamental, pero no puede absorber por sí sola la totalidad de la demanda. Si se impone un modelo basado exclusivamente en vivienda de protección, se corre el riesgo de reducir la oferta total, desincentivar la inversión privada y, paradójicamente, elevar los precios de la vivienda libre.

La experiencia comparada demuestra que los sistemas más equilibrados son los que combinan vivienda pública, privada y modelos mixtos, como el «build to rent» asequible o la cesión de suelo público con colaboración privada. En Madrid, estos programas han permitido impulsar desarrollos sostenibles y ampliar el acceso a la vivienda sin renunciar a la estabilidad económica.

Intervencionismo o autonomía

Desde una óptica jurídica, la aplicación de medidas coercitivas o centralizadoras en materia de vivienda crearía un precedente preocupante. El urbanismo y la ordenación del territorio son competencias autonómicas reconocidas expresamente en la Constitución, y cualquier intento de intervención desde el Estado chocaría con los principios de autonomía y proporcionalidad. Además, supondría un mensaje negativo para el mercado: la idea de que la planificación puede cambiar en función de una mayoría política.

«La estabilidad normativa y la previsibilidad jurídica son condiciones esenciales para que el mercado inmobiliario funcione», explica Ángel Sánchez, letrado y socio de Golden Partners, abogado experto en real estate. «Las políticas de vivienda deben centrarse en facilitar la oferta y mejorar la eficiencia del suelo, no en generar incertidumbre. Intervenir una comunidad por razones políticas no solo sería desproporcionado, sino que afectaría directamente a la confianza del inversor y al propio ciudadano que necesita acceder a una vivienda».

El abogado subraya además que el modelo madrileño, lejos de ser un obstáculo, se alinea con las directrices europeas sobre sostenibilidad y acceso. «Madrid ha demostrado capacidad para atraer inversión y promover vivienda eficiente, algo que la Comisión Europea considera clave dentro de su nuevo plan de vivienda asequible. Es un ejemplo de cómo la estabilidad y la colaboración público-privada pueden dar resultados sin necesidad de imposiciones».

Los datos acompañan esa afirmación. La capital ha liderado en los últimos años el crecimiento del mercado residencial español, con una tasa de revalorización sostenida y una demanda que no ha dejado de crecer. En 2025, el volumen de compraventas superó las 60.000 operaciones, una cifra que refleja la vitalidad del sector. A esto se suma el creciente interés por proyectos de rehabilitación y vivienda sostenible, en línea con los criterios europeos de eficiencia energética.

En un escenario europeo que busca equilibrar sostenibilidad y asequibilidad, Madrid ofrece un modelo pragmático y funcional. La clave no está en intervenir, sino en reforzar los mecanismos de colaboración y agilizar la ejecución de proyectos. El reto es aumentar la oferta sin destruir el atractivo del mercado ni comprometer la inversión que genera empleo y desarrollo económico.