Emilio Sánchez, abogado: «La nueva prórroga de los desahucios provoca más incertidumbre entre los propietarios»

El pasado 24 de diciembre de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, que prorroga y modifica diversas medidas de protección social. Entre ellas destaca la extensión de la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para colectivos vulnerables, inicialmente instaurada por el Real Decreto-ley 11/2020 como respuesta extraordinaria a la crisis derivada de la pandemia.

La nueva norma amplía la vigencia de esta medida hasta el 31 de diciembre de 2026. Permite además solicitar compensación económica hasta el 31 de enero de 2027. La suspensión afecta tanto a arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional como a supuestos de ocupación sin título cuando concurren circunstancias sociales especialmente protegidas, como presencia de menores, dependientes o situaciones de violencia de género. Asimismo, se integran referencias actualizadas en la Ley por el Derecho a la Vivienda, asegurando coherencia normativa durante el periodo prorrogado.

Es la quinta prórroga por sexto año consecutivo

Esta quinta prórroga de los efectos del Real Decreto-ley 11/2020 supone la prolongación por sexto año consecutivo de la suspensión de los lanzamientos derivados de procedimientos judiciales de desahucio en los que los ocupantes del inmueble se encuentren en situación de vulnerabilidad. Actualmente, entre otros, se consideran económicamente vulnerables las familias con un hijo a cargo e ingresos inferiores a los 1.800 euros al mes, así como a las familias monoparentales con dos menores a cargo e ingresos no superiores a 1.200 euros al mes.

La compensación a propietarios afectados se mantiene como uno de los elementos centrales del equilibrio legal. El arrendador puede reclamar la indemnización correspondiente al perjuicio patrimonial sufrido, calculado en función del alquiler medio de mercado y de los gastos corrientes asumidos durante la suspensión. La solicitud debe formularse ante el órgano competente de la comunidad autónoma y justificarse mediante una exposición razonada del perjuicio económico.

«Desde un punto de vista jurídico, esta prórroga prolonga una medida excepcional que limita temporalmente la ejecución de resoluciones judiciales firmes para salvaguardar el derecho a la vivienda de colectivos vulnerables», señala Emilio J. Sánchez, abogado y socio de Legalis Defensa, despacho especializado en desalojo de okupas. «Ello exige una constante ponderación entre el derecho de propiedad del arrendador y el interés social que ampara al arrendatario afectado. No se trata de una alteración del régimen ordinario del arrendamiento, sino de una limitación extraordinaria y temporal adoptada por razones de interés público», añade.

Se produce una tensión entre la seguridad jurídica del propietario y la protección social de los vulnerables

Sánchez indica que la medida plantea tres cuestiones jurídicas esenciales: «En primer lugar, la tensión entre seguridad jurídica y protección social. La reiteración de prórrogas, aun justificadas por situaciones de vulnerabilidad persistente, introduce incertidumbre para los propietarios, que ven limitado su derecho a disponer del inmueble y a ejecutar resoluciones judiciales. La regulación por reales decretos ley agiliza la respuesta del Ejecutivo, pero dificulta la previsibilidad normativa».

En segundo lugar, la proporcionalidad de la medida: «Su extensión hasta finales de 2026 obliga a valorar si persisten las circunstancias socioeconómicas extraordinarias que justificaron su aprobación inicial. Aunque diversos indicadores señalan una recuperación económica, el mercado del alquiler continúa marcado por la escasez de vivienda asequible y por niveles elevados de vulnerabilidad habitacional, lo que puede justificar la continuidad de la suspensión en determinados supuestos».

En tercer lugar, la importancia del régimen de compensaciones: «Este mecanismo actúa como elemento de equilibrio entre el interés del arrendador y la protección social de la norma. La ampliación del plazo hasta enero de 2027 permite ordenar adecuadamente las solicitudes, pero exige al arrendador una acreditación precisa del perjuicio. Este estándar probatorio puede incrementar la litigiosidad, especialmente en contextos en los que las administraciones autonómicas presenten retrasos o criterios dispares en la valoración de solicitudes».

Emilio Sánchez estima que «la prórroga aprobada supone, en definitiva, una decisión legislativa de fuerte impacto social y económico. Desde la perspectiva jurídica, es compatible con el marco constitucional siempre que se aplique mediante criterios estrictos de proporcionalidad, temporalidad y compensación adecuada. Los tribunales deberán seguir aplicando estos principios para evitar que medidas de carácter excepcional se conviertan en restricciones estructurales al derecho de propiedad o en incentivos perversos a la falta de pago».

Para los arrendatarios vulnerables, la prórroga garantiza continuidad en las medidas de protección social mientras persista la dificultad de acceso a una vivienda alternativa

Los propietarios que se vean afectados por la suspensión deben actuar con asesoramiento especializado, tanto para acreditar el perjuicio económico como para preparar la solicitud de compensación dentro de los plazos ampliados. Para los arrendatarios vulnerables, la prórroga garantiza continuidad en las medidas de protección social mientras persista la dificultad de acceso a una vivienda alternativa.

«El reto para 2026 será equilibrar la necesidad de protección habitacional con la seguridad jurídica de los propietarios, en un mercado ya tensionado por las subidas de precios, el descenso de oferta de alquiler tradicional y las crecientes cargas normativas», apunta Sánchez. La correcta aplicación del Real Decreto-ley 16/2025 exigirá una gestión rigurosa, homogénea y respetuosa con los principios jurídicos esenciales que sustentan el sistema.