Cómo declarar la venta de una vivienda en la Renta 2026 paso a paso y evitar errores con Hacienda

Declarar la venta de una vivienda en la Renta 2025, cuya campaña se desarrolla en 2026, es un proceso técnico que requiere precisión para evitar requerimientos de Hacienda. El concepto fundamental es la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión.

Es un error común pensar que estos valores coinciden simplemente con los precios de escritura, ya que la normativa permite realizar diversos ajustes que pueden reducir significativamente la factura fiscal del contribuyente.

Para establecer el valor de transmisión real, el vendedor debe partir del precio de venta y restar todos los gastos e tributos inherentes a la operación que hayan corrido de su cuenta, como la plusvalía municipal, las comisiones de la agencia inmobiliaria o los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

Por otro lado, el valor de adquisición se calcula sumando al precio de compra original los gastos y tributos satisfechos en aquel momento, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, además de las inversiones y mejoras realizadas en la finca que se puedan acreditar con facturas legales.

El valor de declarar las pérdidas

Existen supuestos específicos que permiten quedar exento de tributar por este concepto. El más relevante es la reinversión en vivienda habitual, donde la ganancia no tributa si el importe total obtenido se destina a la compra de una nueva residencia habitual en un plazo de dos años.

Asimismo, los mayores de 65 años disfrutan de una exención total por la venta de su vivienda habitual, con independencia de si reinvierten o no el dinero. En caso de que la operación arroje una ganancia neta, esta tributará en la base imponible del ahorro siguiendo una escala progresiva que en 2026 oscila generalmente entre el 19 % para los primeros 6.000 euros y puede alcanzar el 28 % o 30 % para importes que superen los 300.000 euros.

Declarar una pérdida también es fundamental, ya que permite compensar ganancias obtenidas con otros activos durante este ejercicio y los cuatro siguientes.