María Rosario Jiménez Rubio, Decana del Colegio de Registradores  «Ya no se ven cláusulas abusivas en la firma de hipotecas»

María Rosario Jiménez Rubio (Granada, 1977) es, desde el 1 de diciembre de 2025, la nueva decana del Colegio de Registradores de España. Licenciada en Derecho por la Universidad de Granada. Es Registradora de la Propiedad y Mercantil desde 2002. Fue titular en los Registros de Bande (Orense), Baltanás (Palencia), Alhama de Granada, Baza y La Carolina (Jaén); Delegada provincial de los registradores de Palencia, entre 2004 y 2006; así como Decana Territorial de Registradores de Andalucía Oriental de 2016 hasta 2024.

Jiménez Rubio ha subrayado en diversas ocasiones que la profesión de registrador afronta una etapa llena de retos y oportunidades, especialmente en materia de transformación digital, transparencia, formación continua y fortalecimiento de la función social del Registro. Su proyecto destaca por la importancia que le da a trabajar desde el consenso y la cooperación, reforzando la interlocución institucional y la presencia del Colegio en los principales debates jurídicos y económicos del país.

Tres meses después de tomar el relevo de María Emilia Adán García, quien fue la máxima representación colegial durante ocho años, la nueva decana del Colegio de Registradores atiende a El Debate para hablar sobre los retos que afronta durante su mandato, así como para tratar la crisis de vivienda que, en sus palabras, «afecta a todo el territorio y a todas las franjas de edad, y no tiene posibilidades de ser solucionada a corto plazo».

–En 2025 hemos vivido varios récord en vivienda: las compraventas cerraron su mejor año desde 2008, los precios escalaron hasta los 2.354 euros el metro cuadrado de media y, aún así, se firmaron más hipotecas que en cualquier otro año desde 2010. ¿Existe riesgo de burbuja?

–La crisis de vivienda es ahora mismo la preocupación fundamental de los españoles. Es un problema muy complejo, con múltiples causas y variantes, que es difícil de abordar con rigor. Además, resulta complejo porque la materia de vivienda, lo mismo que la ordenación del suelo y el urbanismo son competencia exclusiva de las comunidades autónomas. No hay una sola política de vivienda, sino tantas como comunidades autónomas. Esto agrava la complejidad del problema: nos encontramos ante una normativa abundante y compleja que no solo afecta a los jóvenes, sino también a las personas mayores. Es un problema global y estructural.

–Tres de cada diez viviendas que se compraron en 2025 fue sin financiación. ¿Qué hay detrás de estos datos?

–Fundamentalmente obedece a operaciones de refinanciación donde las familias venden una vivienda heredada para adquirir otra nueva o en mejores condiciones. Este tipo de operaciones es cada vez más habitual, y se da sobre todo en algunas comunidades autónomas, como es el caso de Castilla y León.

–¿Qué cree que está fallando en materia de regulación?

–La regulación es compleja y es difícil aventurar una sola cuestión. Hay que incidir en el problema de la oferta, especialmente en cuanto al acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Se sabe que solo el 20 % de la población entre 20 y 45 años accede a la vivienda por primera vez. Por otro lado, el 90 % de los sectores más veteranos, entre 65 y 90 años, son propietarios de más de una vivienda. La normativa debe abordar cada situación, y eso es difícil debido al reparto de competencias autonómicas. También la Unión Europea ha tomado conciencia de que este es un problema europeo, y existe una iniciativa interesante: la de la vivienda asequible, que debe desarrollarse en la normativa de cada uno de los Estados miembros.

Si no es posible la compra de vivienda, habrá que favorecer otras fórmulas, especialmente el alquiler, promoviendo que se realice con garantías y sea lo más accesible posible

–A nivel de regulaciones específicas, tenemos la Ley de Vivienda en España que está estrangulando la oferta y, por otro lado, la Ley del Suelo, que lleva más de diez años intentando reformularse sin éxito. ¿Está esto complicando la situación?

–El planeamiento y la gestión deben ir acompañados de una normativa eficaz que no produzca efectos perversos, sino que agilice la oferta y permita el acceso a la vivienda a los jóvenes, y permita a los mayores adecuar sus necesidades y tener una cierta calidad de vida. Existen operaciones de licuación patrimonial donde las personas mayores pueden garantizarse liquidez mediante la enajenación de sus inmuebles. El Colegio de Registradores ha realizado una campaña informativa sobre estas operaciones que necesitan siempre una garantía registral.

–¿Cree que el desbloqueo de la Ley del Suelo supondría un impulso para el mercado?

–Ciertamente supondría un impulso, pero es necesaria voluntad política para abordar estas cuestiones. Como digo, no solo se enfrentan a la complejidad de la norma, sino con la multitud de necesidades de la sociedad y las competencias de cada comunidad autónoma.

–¿Vamos hacía una España en la que quien no tiene un piso en propiedad se puede quedar fuera del mercado para siempre?

–No necesariamente, porque se podría facilitar el acceso de los jóvenes mediante fórmulas de alquiler accesible, copropiedad o soluciones habitacionales que han funcionado en otros países. En España todavía existe una cultura muy potente de acceso a la propiedad privada y sería deseable que los jóvenes pudieran acceder a ella como desean. Pero si no es posible, habrá que favorecer otras fórmulas, especialmente el alquiler, promoviendo que se realice con garantías y sea lo más accesible posible.

–¿Cuáles serán las grandes prioridades de su etapa al frente de los registradores?

–El decanato, ahora mismo, se enfrenta a una etapa ilusionante, aunque compleja. Nos enfrentamos a una profunda transformación digital. Estamos consolidando la implantación del registro electrónico a través de la Ley 11/2023. No es solo una transformación digital que permite realizar todas las gestiones de forma telemática y agilizar procesos, sino también estamos viviendo un periodo de reafirmación institucional. Los valores que dieron origen al Registro de Propiedad Mercantil, que son la seguridad jurídica, la certeza y la confianza se ven reforzados ante la complejidad de la sociedad y la normativa. Y ello hace que los ciudadanos requieran cada vez más la seguridad que ofrece el registro.

–Los registradores son los encargados del nuevo registro de alquileres de corta duración. ¿Es la vivienda turística un problema añadido a la falta de oferta?

–El Reglamento europeo que da origen a la Ventanilla Única de Alojamientos Turísticos vio el colapso de los centros históricos de las ciudades, por los pisos turísticos, una parte del problema y decidió establecer un mecanismo de recopilación e intercambio de datos. En España, los registradores nos encargamos de verificar el cumplimiento de los requisitos administrativos y las limitaciones, asegurando que el propietario sea titular de los derechos y que no se trate de viviendas de protección oficial o con financiación pública. Tras la verificación, otorgamos un número de identificación para que se puedan anunciar en plataformas online.

–Tras su implementación, ¿existe un trasvase de pisos turísticos al alquiler de larga duración?

–Los anfitriones que no cumplen los requisitos tienen la opción de trasladar el alojamiento al alquiler de larga duración, reequilibrando la oferta en zonas limitadas por la proliferación de alojamientos turísticos en centros históricos. Hasta ahora solo ofrecemos datos de esta campaña, pero sería deseable que las administraciones se planteasen obtener datos similares en materia de alquileres de larga duración utilizando los registros de la propiedad.

El planeamiento y la gestión deben ir acompañados de una normativa eficaz que no produzca efectos perversos, sino que agilice la oferta y permita el acceso a la vivienda a los jóvenes

–Uno de los objetivos con este registro de alquileres de corta duración era perseguir el fraude. ¿Se está consiguiendo?

–Sí. El registrador no solo verifica requisitos administrativos, sino también la inscripción en los registros de las comunidades autónomas y el cumplimiento de requisitos municipales. Esto evita posibles fraudes de todo tipo, incluidos los fiscales.

–Las plataformas inmobiliarias se quejan de que esto supone un freno para su actividad al haberse rechazado miles de peticiones. ¿Es así?

–Las propias plataformas se ven beneficiadas cuando los anfitriones que no cumplen la normativa salen del sistema, ya que pueden ofrecer garantías a sus usuarios. Creo que finalmente, y a partir de la campaña de divulgación que hemos hecho desde el Colegio de Registradores, están convencidas de que el sistema les ha favorecido.

–Hay cierto choque con los notarios por la subida de precio de la nota simple de 9 a 12 euros. ¿Cómo se justifica este incremento?

–No hablaría de choque. Se trata de una serie de procedimientos que están judicializados en materia de interpretación de la norma del registro electrónico (Ley 11/2023). El coste de cualquier información obtenida a través de la sede electrónica está avalado por el Ministerio de Justicia, y las cuestiones de interpretación de la norma están judicializadas, y a la espera del resultado de las mismas.

–En cuanto a la firma de hipotecas, ¿sigue siendo común encontrar cláusulas abusivas?

–No tanto. Tras la anterior crisis hipotecaria, se reforzó la capacidad del registrador para calificar la abusividad de las cláusulas. A través del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, los ciudadanos y entidades pueden visualizar las resoluciones, lo que ofrece publicidad fiable y evita que las entidades financieras incorporen este tipo de cláusulas en sus contratos.

–¿Qué tendrían que hacer los políticos para poner fin a esta crisis de vivienda?

–Sería deseable un pacto entre todos los grupos políticos. La crisis de la vivienda afecta a todo el territorio y a todas las franjas de edad, y no tiene posibilidades de ser solucionada a corto plazo sin un acuerdo global sobre políticas de vivienda.

–Usted es registradora desde 2002. ¿Cómo ha cambiado su trabajo y qué papel jugará la inteligencia artificial?

–Todos los sectores estamos viviendo una revolución digital. En 2002, el registro se llevaba en folios de papel; hoy el registro es exclusivamente electrónico. La transformación digital no ha impedido que los ciudadanos sigan haciendo gestiones presenciales si lo desean, para no dejar a nadie atrás. Las herramientas digitales deben estar al servicio del ciudadano para hacer el trabajo más ágil y eficaz. Aunque los procesos han cambiado, los principios de seguridad y confianza se mantienen. Ante la sobreinformación y las noticias falsas, la ciudadanía demanda información veraz y fiable, que es lo que garantiza el registro