Por qué las compras de casas a tocateja no significan lo que crees

En el mercado inmobiliario hay distintos tipos de perfiles de compradores, pero hay dos que reflejan muy bien la crisis de la vivienda que asola a nuestro país: el que no puede acceder a la compra de una vivienda y el que la adquiere sin necesidad de pedir una hipoteca. Es lo que se conoce como comprarla a tocateja.

Tres de cada diez de las operaciones de compraventa —en concreto el 29,33 %— que se realizaron en 2025 fueron sin financiación hipotecaria, según la Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2025 del Colegio de los Registradores.

Detrás de estos datos existen circunstancias muy variadas; entre ellas hay dos que cada vez tienen más peso. Por un lado, está que cada vez hay más personas que venden una casa que ya tienen para comprar otra, lo que se conoce como refinanciación. «Las familias venden una vivienda heredada para adquirir otra nueva o en mejores condiciones. Este tipo de operaciones es cada vez más habitual, y se da sobre todo en algunas comunidades autónomas, como es el caso de Castilla y León», confirma María Rosario Jiménez Rubio, la nueva decana del Colegio de Registradores, en una entrevista a El Debate.

Por otro lado, está el préstamo entre familiares. Muchos padres dejan dinero a sus hijos para que puedan comprar al contado y se financien de otra manera. «No quieren que se endeuden tanto porque los precios cada vez son más altos y la cuota resultante sería excesiva. Por eso donan o dejan el dinero a sus hijos con un préstamo al 0 %», explica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria. De cara al Colegio de Registradores, la operación figura como una compra al contado porque no existe una hipoteca de por medio.

Pese a que el porcentaje de viviendas que se compran al contado es alto, es ligeramente inferior al de 2024. Esto se explica porque los precios cada vez son más altos. Concretamente, en 2025, se incrementaron un 9,5 %, hasta máximos de la serie histórica. «Con los precios más altos, pese a vender, es probable que necesites pedir una pequeña hipoteca», asegura Gulias.

Ahora, ante la inminente subida de los tipos, y con un euríbor que no para de crecer, además de que el mercado se va a enfriar, es probable que las cifras continúen al alza. «El español medio suele tener terror a hipotecarse y si puede evitar endeudarse lo va a hacer», recalca el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Exención de impuestos por reinversión

Vender una vivienda puede suponer un importante ingreso, pero también conlleva obligaciones fiscales. Eso sí, si se vende la vivienda habitual y se destina lo obtenido a comprar otra donde se vaya a residir, no vas a tener que tributar por la ganancia generada, aunque existen unos plazos concretos y hay que comunicarlo a Hacienda.

Se debe reinvertir el importe dentro de un periodo no superior a dos años posteriores o anteriores a la transmisión de la vivienda habitual, que haya sido primera residencia, al menos, durante tres años consecutivos.

Además, hay que comunicar en la declaración de la renta la intención de acogerse a la exención. De no hacerlo, Hacienda no la aplicará. Eso sí, la parte de la ganancia patrimonial que no se haya reinvertido tributará. Esto ocurrirá cuando el precio de la nueva vivienda sea inferior al obtenido en la venta.