Ensanche de Vallecas, Los Berrocales, El Cañaveral...  De 142.747 a más de 442.000 euros: el frenesí inmobiliario triplica los precios en los nuevos barrios de Madrid

El panorama en el Ensanche de Vallecas, uno de los desarrollos urbanísticos del sureste de Madrid, ha cambiado drásticamente en una década. Entonces uno de los muchos barrios «a medio construir» como consecuencia de la crisis inmobiliaria, hoy apenas queda un solar vacío, y la mayoría de los que había se han llenado de maquinaria de construcción.

No es el único ejemplo. Desarrollos como El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros o Los Cerros, paralizados durante años, hoy viven un frenesí constructor que también se traduce en sus precios.

En los últimos meses, el precio por metro cuadrado ha registrado subidas en todos ellos superiores al 2 %, que alcanzan el 4 % en el caso del Ensanche de Vallecas y el 5,8 % en Los Berrocales, según un informe de Foro Consultores Inmobiliarios. Se sitúa ya en los 4.823 euros en Vallecas, seguido de Los Berrocales, con 4.296, y El Cañaveral, con 4.214.

En 2014, con el sector inmobiliario arrasado por la crisis y miles de pisos vacíos por vender, los precios en el Ensanche de Vallecas tocaron fondo: 142.747 euros de media. Pero ese fue el punto de inflexión: desde entonces, el precio se ha triplicado, y se sitúa ya en los 442.174 euros. En El Cañaveral, rondan los 435.000, cuando hace una década se situaban en los 152.800 euros.

En Los Berrocales, barrio desde el que solo hay datos desde 2023, la subida ha sido de casi cien mil euros en apenas tres años, hasta los 412.300; mientras que en Los Ahijones los precios han subido 148.000 euros en el mismo período. Solo en Los Cerros, el desarrollo más moderno y por ahora menos asentado, el precio medio se sitúa en los 300.000 euros en el primer año en el que hay registros.

En los seis desarrollos del sureste existen actualmente 32 proyectos con viviendas a la venta, y el número de viviendas iniciales en comercialización ha crecido un 14,5 %, hasta 2.764. Sin embargo, aunque el ritmo de ventas sigue brioso, con un 10,8 % más, los expertos advierten de grandes oscilaciones y detectan ya cierto agotamiento por la vertiginosa subida de los precios.

De hecho, El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones, los tres ámbitos que sitúan sus precios en el rango de 4.200 – 4.300 €/m², presentan descensos en el ritmo de ventas. «Esto puede indicar cierta tensión del mercado», según Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores.

Por el contrario, el Ensanche de Vallecas presenta un buen ritmo de ventas, aunque tenga los precios más caros. «Es un mercado maduro que ha adquirido ya estabilidad y, además, queda poco espacio donde construir».

Valdecarros, que tiene un nivel de precios inferior (4.000 – 4.100 €/m²), ha incrementado el ritmo de ventas. «Por último, Los Cerros, el único de los nuevos ámbitos con precios más bajos, unos 3.500 euros, está absorbiendo gran parte de la demanda que pierden los tres desarrollos con descenso en su ritmo de ventas», añade Presa.