Nunca se habían anunciado tantas medidas para la vivienda, pero seguimos sin afrontar el verdadero problema

Nunca se habían anunciado tantas medidas para la vivienda. Nunca había sido tan difícil acceder a ella.

Cada semana se presentan nuevas iniciativas: ayudas públicas, incentivos fiscales, anuncios de nuevas promociones, reformas legales, simplificaciones administrativas o cambios regulatorios. Sería injusto afirmar que no se está haciendo nada. Se está haciendo mucho. Y, sin embargo, cuanto más crece el catálogo de soluciones, más da la impresión de que seguimos sin identificar el verdadero problema.

El debate público suele girar alrededor de los mismos ejes: los precios, los tipos de interés, la escasez de oferta, las viviendas de uso turístico, la inversión institucional, la vivienda protegida o la fiscalidad. Todos son factores relevantes. Todos influyen. Pero quizá compartan una misma limitación: explican por qué la vivienda es hoy más cara o más difícil de acceder, pero apenas nos ayudan a entender por qué hemos llegado hasta aquí.

Mi impresión es que llevamos años intentando resolver una crisis de vivienda sin preguntarnos suficientemente cómo funciona el sistema que debe producirla. Porque una vivienda no aparece cuando sube la demanda. Tampoco cuando se aprueba una ayuda o se anuncia una inversión. Entre la necesidad social y la entrega de las llaves existe un proceso extraordinariamente largo y complejo en el que intervienen planeamiento, gestión urbanística, infraestructuras, evaluación ambiental, informes sectoriales, financiación, urbanización y edificación. Cuando ese proceso necesita más de una década (hasta tres) para completarse, la oferta siempre llega tarde. Y cuando la oferta llega tarde de forma sistemática, el mercado hace exactamente lo que cabe esperar: los precios aumentan y el acceso a la vivienda se convierte en un problema estructural.

Esa es, probablemente, la dimensión menos discutida del debate. Hablamos mucho del mercado y muy poco del tiempo.

El tiempo es una variable económica de primer orden

No me refiero únicamente al tiempo que tarda en construirse un edificio. Me refiero al tiempo que necesitan nuestras instituciones para transformar una necesidad social en una respuesta urbana. Ese tiempo no es un detalle técnico. Es una variable económica de primer orden. Si la sociedad cambia en cinco años y la ciudad necesita veinte o treinta para adaptarse, el desfase termina traduciéndose en escasez, tensión sobre los precios y una sensación permanente de que siempre llegamos tarde. Porque el problema de la vivienda no empieza cuando suben los precios. Empieza muchos años antes.

En este contexto conviene reconocer que empiezan a aparecer iniciativas que apuntan en la dirección adecuada. La Ley Lider, por ejemplo, parte de una idea que durante demasiado tiempo había permanecido fuera del debate: la velocidad de los procedimientos también importa. Introducir mecanismos que reduzcan tiempos y eliminen trámites innecesarios supone un avance y merece ser reconocido. No porque la simplificación administrativa vaya a resolver por sí sola el problema de la vivienda, sino porque incorpora una intuición esencial: el tiempo forma parte del problema y, por tanto, también debe formar parte de la solución.

Producir ciudad

Pero sería un error pensar que el problema termina ahí. La lentitud con la que producimos ciudad no depende únicamente de la duración de cada procedimiento. Depende también de la forma en que se coordinan las distintas administraciones, de cómo se encadenan decisiones que pertenecen a organismos diferentes y de la capacidad de integrar intereses que, siendo todos legítimos, rara vez se gestionan como partes de un mismo proceso. El reto ya no es solo simplificar expedientes. Es mejorar la gobernanza del urbanismo.

Este es, probablemente, el rasgo que distingue a la vivienda de cualquier otro mercado. La oferta no depende únicamente de la capacidad de construir edificios; antes necesita producir ciudad.

Una fábrica puede ampliar una línea de producción en unos meses. Un comercio puede abrir un nuevo establecimiento en pocas semanas. Una empresa puede aumentar su plantilla en cuestión de meses. La vivienda, no. La vivienda necesita producir ciudad y, para ello, es necesario transformar suelo, planificar infraestructuras, coordinar administraciones, garantizar la sostenibilidad ambiental, proteger el patrimonio, dotar equipamientos y hacer compatibles los múltiples derechos e intereses públicos y privados que convergen sobre un mismo territorio. Solo entonces puede comenzar a construirse.

Esa es, precisamente, la función del urbanismo. No consiste únicamente en decidir dónde se construye, sino en integrar sobre un mismo territorio intereses públicos de naturaleza muy distinta que, con frecuencia, entran en tensión. Vivienda, movilidad, medio ambiente, patrimonio cultural, agua, energía, infraestructuras o protección frente a riesgos naturales no compiten entre sí; todos responden a necesidades colectivas igualmente legítimas. El urbanismo existe para hacerlos compatibles.

Durante décadas hemos asumido que esa complejidad explica, casi por sí sola, la lentitud con la que producimos ciudad. Pero complejidad y lentitud no son sinónimos. La complejidad es inevitable. La lentitud, en gran medida, depende de cómo organizamos esa complejidad.

Ahí reside, probablemente, el verdadero desafío. El tiempo que necesita una actuación urbanística no es solo el resultado de la duración de cada trámite. Es, sobre todo, el resultado de cómo se relacionan entre sí decenas de decisiones que corresponden a administraciones diferentes, con competencias distintas, calendarios distintos y prioridades distintas. Los retrasos rara vez obedecen a un único procedimiento; suelen nacer de la acumulación y de la secuencia en bucle de muchos procedimientos que avanzan de forma independiente.

En otras palabras, el problema no es únicamente cuánto tarda cada decisión, sino cómo se coordinan todas las decisiones necesarias para producir ciudad.

Pero también conviene reconocer sus límites. Porque, si el problema fuera únicamente la duración de los procedimientos, bastaría con simplificarlos. Si, por el contrario, una parte sustancial del tiempo se genera en la coordinación entre administraciones, en la secuencia de informes o en la gobernanza del conjunto del proceso, entonces la simplificación administrativa, siendo imprescindible, no puede ser suficiente.

La cuestión ya no consiste solo en hacer más rápido cada expediente. Consiste en preguntarnos si el modelo institucional con el que producimos ciudad responde a la velocidad con la que cambia la sociedad.

¿Qué ha cambiado mientras la ciudad seguía esperando? Ha cambiado prácticamente todo. España dejó de ser únicamente un país de emigración para convertirse en un país de inmigración; el turismo dejó de ser un fenómeno esencialmente estacional para transformarse, gracias al transporte de bajo coste, en una presencia permanente; aparecieron compradores internacionales, nómadas digitales y trabajadores que pueden elegir su lugar de residencia sin depender de su lugar de trabajo; los hogares redujeron su tamaño y el envejecimiento modificó las necesidades residenciales. En apenas dos décadas cambió la forma de vivir, de trabajar y de habitar las ciudades.

La demanda de vivienda ya no responde únicamente al crecimiento natural de la población o a la evolución de la economía local. Es una demanda mucho más diversa, más móvil y, en muchos casos, global. A ella se incorporan familias que llegan para trabajar, profesionales que trasladan su residencia desde otros países, inversores internacionales o personas que buscan estabilidad jurídica y política en España tras abandonar entornos marcados por la incertidumbre o el conflicto. En muy pocos años, una ciudad puede recibir una presión residencial que nadie había previsto cuando comenzó a planificar su crecimiento.

Cuando esa nueva demanda se proyecta sobre una oferta que no puede crecer al mismo ritmo, la competencia por un parque de vivienda limitado se intensifica. Y en esa competencia no todos participan en igualdad de condiciones. Con frecuencia concurren compradores o arrendatarios cuya capacidad adquisitiva se genera en economías con niveles de renta superiores a los del territorio en el que buscan vivienda. El mercado responde a esa nueva realidad y quienes dependen exclusivamente de los salarios locales terminan desplazándose hacia localizaciones más alejadas o hacia nuevas centralidades urbanas.

Pero las consecuencias no terminan ahí. La presión sobre un parque residencial escaso acaba transformando también la propia ciudad. Cambian los usos de los edificios, determinados barrios sustituyen progresivamente población residente por alojamiento de uso turístico, otros concentran la nueva demanda internacional y la expansión urbana se desplaza hacia ámbitos cada vez más periféricos. No cambia porque alguien lo haya decidido. Cambia porque una demanda nueva y mucho más intensa termina reorganizando un espacio urbano cuya capacidad de absorción había dejado de crecer al ritmo de la nueva demanda.

Lo que solemos describir como turistificación, gentrificación, expansión hacia nuevas centralidades o dificultades de acceso a la vivienda no son, en realidad, problemas independientes. Son distintas manifestaciones de un mismo fenómeno. Una demanda que ha cambiado profundamente se enfrenta a una capacidad de producir ciudad que continúa respondiendo con los tiempos de otra época.

Ése es, probablemente, el verdadero desequilibrio. No es sólo que falten viviendas. Es que la demanda cambia mucho antes de que la ciudad pueda hacerlo.

Gobernar la complejidad

Si este es el diagnóstico, la pregunta ya no consiste únicamente en cómo construir más viviendas. Consiste en preguntarnos si nuestras instituciones son capaces de producir ciudad con la velocidad que exige una sociedad que cambia cada vez más deprisa.

Pero sería un error pensar que la solución consiste únicamente en acelerar expedientes.

La complejidad del urbanismo no desaparece simplificando formularios. Producir ciudad seguirá exigiendo integrar infraestructuras, medio ambiente, patrimonio, movilidad, dotaciones públicas y derechos de propiedad. Esa complejidad forma parte de la propia naturaleza del urbanismo y constituye una garantía para el interés general.

La cuestión, por tanto, no es elegir entre complejidad o rapidez. La cuestión es cómo gobernar esa complejidad.

Porque el tiempo que necesita una actuación urbanística no depende sólo de la duración de cada trámite. Depende, sobre todo, de cómo se coordinan decenas de decisiones que corresponden a administraciones distintas y que, con demasiada frecuencia, se suceden de forma estrictamente secuencial y a menudo en bucle. El retraso no nace de un único procedimiento. Es el resultado de la acumulación de tiempos, de la fragmentación competencial y de una organización institucional concebida para una realidad mucho más estable que la actual.

En el fondo, la cuestión ya no es urbanística. Es institucional.

Se trata de revisar la forma en que nuestras instituciones producen ciudad

No se trata únicamente de producir más viviendas. Se trata de revisar la forma en que nuestras instituciones producen ciudad. Porque el verdadero desafío ya no consiste solo en decidir mejor, sino en decidir con la coordinación y el tiempo que exige una sociedad cuya velocidad de transformación es muy superior a la de hace apenas unas décadas.

Durante demasiado tiempo hemos discutido la vivienda como si fuera únicamente un problema de precios, de suelo o de construcción. Quizá haya llegado el momento de entender que el verdadero desafío consiste en otra cosa: conseguir que el tiempo con el que producimos ciudad deje de ir permanentemente por detrás del tiempo con el que cambia la sociedad.

Mientras no consigamos sincronizar ambos relojes, seguiremos debatiendo una y otra vez sobre los mismos síntomas –los precios, la escasez, la expulsión residencial o la 'turistificación'– sin abordar la causa que los conecta.

Quizá el verdadero problema de la vivienda no sea únicamente la escasez de oferta. Quizá sea la incapacidad de sincronizar el tiempo con el que cambia la sociedad y el tiempo con el que somos capaces de producir ciudad.

Porque las ciudades no solo tardan en construirse. El riesgo es que, cuando por fin llegan, ya no respondan a las necesidades de la sociedad que las esperaba.