El aviso de Hacienda a quienes vendan su casa para comprar otra en pareja: este es el límite para no pagar IRPF

Vender la vivienda habitual para comprar otra permite evitar el pago del IRPF por la ganancia obtenida si el dinero se reinvierte en la nueva residencia. Sin embargo, existe una circunstancia que puede reducir considerablemente esta ventaja fiscal: que la nueva casa se compre en pareja. Hacienda acaba de aclarar que no basta con destinar todo el dinero procedente de la venta a la siguiente vivienda para disfrutar de la exención completa.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado criterio y establece que la exención por reinversión queda limitada al importe correspondiente al porcentaje de propiedad que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda. Es decir, si compra el inmueble al 50 % junto a otra persona, únicamente podrá considerar a estos efectos la parte del precio correspondiente a ese 50 %, aunque haya aportado una cantidad superior procedente de la venta de su anterior casa.

La cuestión resulta especialmente relevante para quienes venden una vivienda que tenían en propiedad antes de comprar una nueva residencia junto a su pareja. El criterio del TEAC determina que lo importante no es conservar el mismo porcentaje de propiedad entre una vivienda y otra, sino cuánto dinero se destina realmente a adquirir la participación que pasa a pertenecer al contribuyente.

Por ejemplo, una persona podría vender su vivienda habitual y disponer de 200.000 euros susceptibles de reinversión. Posteriormente compra junto a su pareja, al 50 %, una casa de 300.000 euros. Aunque aportase los 200.000 euros obtenidos anteriormente, su participación en el nuevo inmueble tendría un precio de adquisición de 150.000 euros.

De acuerdo con el criterio fijado por el TEAC, serían esos 150.000 euros los que marcarían el límite de la cantidad reinvertida a efectos de calcular la exención, puesto que el otro 50 % de la vivienda pertenece a su pareja. Haber desembolsado más dinero no permite atribuirse fiscalmente una propiedad mayor de la que realmente se ha adquirido.

El caso de Suances

La resolución parte precisamente de una situación de este tipo. Un contribuyente vendió una vivienda habitual de carácter privativo por 217.739,72 euros y posteriormente adquirió junto a su cónyuge una nueva residencia en Suances (Cantabria). La nueva vivienda tenía un coste de adquisición de 170.091,21 euros en el momento en el que debía materializarse la reinversión. Sin embargo, el contribuyente no adquirió la totalidad del inmueble, sino únicamente el 50 %.

El TEAC considera por ello que la reinversión debe analizarse teniendo en cuenta exclusivamente lo adquirido por el contribuyente. La cantidad susceptible de acogerse al beneficio fiscal debe corresponderse con el precio de adquisición de la cuota de propiedad que realmente incorpora a su patrimonio.

El tribunal descarta de esta forma que una persona pueda beneficiarse de la exención por todo el dinero procedente de la venta de su anterior vivienda cuando parte de ese desembolso está financiando una participación en la nueva casa que pertenece a otra persona. «La exención debe tener como límite la parte del precio de la nueva vivienda habitual correspondiente al porcentaje de titularidad en la misma», señala la resolución.

Qué pasa si se compra en gananciales

El criterio afecta también a los matrimonios que adquieren la nueva residencia bajo el régimen de sociedad de gananciales. Cuando no exista una atribución expresa de cuotas diferente, el TEAC considera que el porcentaje de participación será del 50 % para cada cónyuge.

Esto significa que vender una vivienda privativa de la que se era propietario al 100 % y emplear después todo ese dinero para comprar una vivienda ganancial no implica que todo el desembolso pueda considerarse automáticamente reinversión del contribuyente.

Si la nueva vivienda pertenece por mitades a ambos cónyuges, el límite vendrá determinado por el precio correspondiente al 50 % adquirido por quien vendió la vivienda anterior.

El TEAC deja claro, no obstante, que no es obligatorio mantener el mismo porcentaje de titularidad. Una persona puede vender una casa que le pertenecía íntegramente y adquirir después únicamente una parte de otra sin perder por ello el derecho a aplicar la exención. Lo que cambia es la cantidad que puede considerarse efectivamente reinvertida.

Cuándo está exenta la ganancia

La normativa del IRPF permite dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida con la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda que también vaya a tener esta consideración. Cuando la reinversión es parcial, la exención también lo es y se aplica proporcionalmente sobre la ganancia obtenida.

El nuevo criterio del TEAC delimita ahora cómo debe calcularse esa reinversión cuando en la nueva vivienda intervienen varios propietarios. No importa únicamente cuánto dinero salga del bolsillo del contribuyente, sino qué parte del inmueble adquiere a cambio de ese desembolso.