Protección contra okupas, renovaciones automáticas y desahucios rápidos: así regulan el mercado del alquiler el resto de países europeos

Este viernes el Congreso ha tumbado los dos decretos de vivienda donde se incluía la prohibición de los desahucios hasta 2030; la regulación del alquiler de temporada y habitaciones; la prohibición de la compra por parte de ‘fondos buitre’; la prórroga de dos años de los contratos en vigor que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028; y la renovación automática de los alquileres.

Ambas normativas eran rechazadas por el sector inmobiliario ya que no aumentaban la oferta de vivienda, al contrario, la iba a reducir aun más por ser intervencionistas y aumentar la inseguridad jurídica. De hecho, desde que se aprobó en el Consejo de Ministros el martes, el mercado del alquiler perdió 4.300 anuncios, según el Observatorio del Alquiler.

Pero, ¿qué ocurre en el resto de los países de Europa? Cada regulación varía considerablemente, pero la gran mayoría ofrecen una fuerte protección de estabilidad a los inquilinos, al mismo tiempo que protegen a los propietarios con viviendas en alquiler de las okupaciones.

Portugal

Le legislación del mercado del alquiler en Portugal está viviendo un cambio de rumbo. El Parlamento portugués ha dado luz verde esta semana a una reforma de la normativa de vivienda con el objetivo de devolver la confianza a los propietarios para así multiplicar la oferta disponible y frenar la escalada de precios.

Entre las medidas que salieron delante se encuentran agilizar los desahucios, para ello se iniciará el procedimiento de desalojo cuando el inquilino acumule dos meses de rentas impagadas, frente a los tres meses actuales.

También se elimina el límite del 2 % al incremento de la renta en los nuevos contratos respecto al alquiler anterior. Así como se permite que los propietarios puedan exigir hasta tres mensualidades anticipadas como garantía, frente a las dos actuales.

Por otro lado, se reforzará el fondo de emergencia para la vivienda con el fin de salvaguardar el derecho a la vivienda previsto en la Constitución y asistir a personas vulnerables que pierdan su hogar por motivos económicos.

Actualmente, la legislación portuguesa contempla el alquiler indefinido, aunque en la práctica se hacen contratos con un plazo estipulado y que se renuevan de año a año o de tres a cinco años.

Francia

El mercado del alquiler en Francia no contempla los contratos indefinidos, aunque si la renovación de forma automática. El arrendamiento de pisos que se alquilen sin amueblar tendrá una duración mínima de tres años, en el caso de que el propietario sea un particular, o de seis años, si se trata de una empresa. En el caso de los que se alquilan sin amueblar la duración estándar del contrato es de un año, o nueve meses en el caso de los estudiantes.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ni el propietario ni el inquilino han enviado una notificación de finalización, el alquiler se renovará de forma automática. El único contrato que no cuenta con renovación automática es aquel que se hace a estudiantes.

El propietario tiene que comunicar con seis meses de antelación el fin del contrato y solo podrá finalizarlo por causas legalmente previstas como recuperar la vivienda, que se vaya a vender, u otros motivos como un incumplimiento grave por parte del inquilino.

Francia también cuenta con una legislación muy estricta en caso de okupación ilegal de una vivienda. En 2023 se redujo de ocho a seis semanas el tiempo que tiene un inquilino para solventar un impago. Además, en 2026 se aprobó otra normativa que aumentaba las penas de prisión, distinguiendo entre los impagos por falta de capacidad económica y las okupaciones ilegales, hasta tres años de cárcel y multas de 45.000 euros.

En el caso de que haya un impago, se prohíbe entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo del siguiente año ejecutar los desahucios de viviendas y los cortes de suministros básicos.

Bélgica

La regulación del alquiler en Bélgica está regionalizada desde 2014. Sin embargo, existen algunos aspectos comunes como es la duración del contrato. El arrendamiento se caracteriza por largas estancia y se rige por un contrato de nueve años, conocido popularmente como contrato de 3-6-9.

Aunque la duración es de nueve años, se divide en periodos de tres. Si al finalizar el máximo de tiempo permitido ninguna de las partes notifica el fin del contrato con seis meses de antelación, el contrato se prorroga automáticamente por otros tres años.

El propietario solo puede rescindir el contrato bajo causas muy justificadas, por ejemplo, para vivir él mismo o un familiar cercano, o para hacer obras mayores.

Alemania

La regulación del alquiler que tiene Alemania es una de las más estrictas de Europa, ya que, según datos de Eurostat, prácticamente la mitad de la población alemana tiene un contrato de arrendamiento. En primer lugar, los contratos indefinidos son una norma general, y los temporales son la excepción y solo se permiten bajo justificaciones legales muy estrictas.

Además, el propietario no puede rescindir el contrato simplemente porque haya expirado un plazo o para buscar otro inquilino. Tendrá que alegar motivos justificados como es la necesidad propia o impago del alquiler.

Una vez firmado el contrato, el propietario no puede subir el precio libremente. Con carácter general, el alquiler no puede aumentar más de un 20 % acumulado en tres años. En las zonas tensionadas el límite de la subida es del 15 % en el mismo periodo de tiempo.

Alemania también cuenta con unos topes a los precios de los nuevos contratos hasta 2029. Así el propietario no puede establecer un precio que supere el 10 % de la renta media de la zona.

Países Bajos

Países Bajos prohibió en julio de 2024 los contratos temporales, salvo en determinadas circunstancias, y los contratos indefinidos son obligatorios. El propietario no puede rescindir el contrato sin razones legales.

Además, los precios de la vivienda están limitados. El valor máximo de la renta se calcula según las características, tamaño y eficiencia energética de los inmuebles. En concreto, el precio oscila entre los 932,93 euros y los 1.228,07 euros.

Italia

En Italia, los alquileres se regulan por el Código Civil y la Ley de Alquileres. Cuentan con un modelo 4 + 4: el propietario y el inquilino pactan libremente el precio, con una duración inicial de cuatro años que se renueva automáticamente cuatro más.

Existe otro tipo de contrato, que es el regulado, que tiene una duración de tres años y una prórroga de dos años. En este caso los precios están acordados por las asociaciones de propietarios y los sindicatos de inquilinos. A cambio de limitar el precio, el casero obtiene ventajas fiscales.

Por último, están los contratos para estudiantes. Duran de tres a 18 meses, y su precio también suele estar regulado.

Austria

Austria permite tanto contratos indefinidos como temporales. En principio, los contratos firmados por pequeños propietarios tienen una duración mínima tres años, y de cinco años en el caso de ser un gran tenedor o empresa. Si después de determinadas renovaciones el contrato continúa pasa a ser indefinido.

Suecia

La regulación del alquiler en Suecia se basa en el principio del «valor de uso», un sistema de control de precios implantado tras la Segunda Guerra Mundial para fijar rentas asequibles negociadas. Los precios no se rigen por la oferta y la demanda del mercado, sino por las características de la vivienda y son pactadas entre las organizaciones de propietarios y los sindicatos.

Los contratos son indefinidos con derecho absoluto de permanencia. La posibilidad de que un propietario recupere la vivienda depende por completo del tipo de contrato y de quién será el dueño del inmueble. Si se trata de un fondo municipal o un gran tenedor es prácticamente imposible desalojar al inquilino para recuperar el inmueble por motivos personales. Solo se puede rescindir bajo determinadas causas como el impago del alquiler, o que se subarrendé de manera ilegal.

Si el propietario es un particular que alquila su propia vivienda las reglas son más flexibles. Para poder recuperar el inmueble tiene que justificar que necesita la vivienda para vivir él mismo o si ha decidido vender la propiedad.

Irlanda

La legislación irlandesa funciona bajo dos pilares. Por un lado, el control de precios. Ningún casero puede subir el alquiler más de un 2 % o la inflación, escogiendo siempre el valor que sea más bajo. Solo los pisos de obra nueva quedan exentos temporalmente de este límite para incentivar la construcción.

Por otro lado, los contratos blindan la permanencia del inquilino por seis años. Durante ese tiempo rescindir el contrato es sumamente difícil para el propietario, y la ley diferencia estrictamente los derechos de rescisión si es un pequeño o un gran tenedor.

Inglaterra

El mercado inglés tradicionalmente favorecía al propietario, pero el 1 de mayo de este año entró en vigor la Ley de Derechos de los Inquilinos que transformó el paradigma por completo. Esta normativa eliminó por ley los contratos de alquiler con fecha de finalización. Ahora todos los contratos se convierten automáticamente en indefinido, y el inquilino puede marcharse avisando con dos meses de antelación, pero el casero no puede echarlo sin un motivo legal.

De hecho, se eliminó por completo echar sin una causa. Antes, legalmente el casero podía desalojar al inquilino al terminar el año el año de contrato sin tener que dar ninguna explicación. Ahora, para recuperar la casa, el propietario tiene que ir a juicio y demostrar porque quiere acabar con el contrato.

No existen límites de precios, y el casero puede subir el precio una vez al año, pero teniendo en cuenta las rentas de la zona. Si el considera que está por encima del mercado, puede recurrir la subida ante un tribunal arbitral.