El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez
Vivienda: qué aprueba hoy la Diputación Permanente y qué no (salvo sorpresa): las medidas de los decretos Maricarmen, una a una
El Gobierno lleva este jueves a la Diputación Permanente los dos 'decretos Maricarmen' que el Ejecutivo volvió a aprobar el pasado 6 de octubre, después de recibir el primer 'no' del Pleno del Congreso y de convocar un adelanto electoral.
El Gobierno, salvo sorpresa, cuenta con aprobar el primero de los decretos porque, según el reparto de escaños en el único órgano que sigue activo tras la disolución de las Cortes, PP, Vox y Junts suman 34 votos por los 35 que reúnen el resto de los grupos. En él se incluye:
Prohibir la compra «especulativa»
Se limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la compra especulativa para toda «entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados», así como los grandes tenedores, es decir a aquellos que tengan más de 10 viviendas o cinco en el caso de zonas tensionadas.
No podrán adquirir viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de mercado. Además, será obligatorio aportar un informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España e independiente de las partes para certificar el valor de mercado a la fecha del acuerdo.
Esta limitación no resultará de aplicación cuando se destine a vivienda habitual a precio asequible o social al menos hasta el 31 de diciembre de 2030; si su destino es para personas que precisen atención sociosanitaria; para colectivos vulnerables; víctimas de violencia o si la empresa está adherida a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.
Suspensión de desahucios a vulnerables
Se prohíben los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no tenga alternativa habitacional y la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa adecuada.
Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, aunque este mecanismo no se aplicará cuando el demandante sea un fondo o un gran tenedor.
El mecanismo de enervación extraordinaria correrá a cargo de la Administración Pública. Cuando un inquilino no paga la renta y el propietario inicia un proceso judicial para echarlo de la casa, esto permite al inquilino cancelar el juicio si paga de golpe todo el dinero que debe, permitiéndole continuar viviendo allí con su contrato habitual. Tal y como establece el real decreto será la Administración Pública quien se hará cargo de esta deuda.
Estas no solo deberán hacerse cargo de la renta contractual dejada de percibir y de los costes de suministros impagados, también tendrá que pagar las costas procesales. Además, si pasan dos meses y la Administración no ha abonado esas cantidades, la deuda quedará subrogada, y la Administración pasará a ocupar el lugar del inquilino como deudor.
Regulación del alquiler de temporada
Los contratos temporales deberán acreditar una causa real que justifique la temporalidad, y tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si se prolongan sin una causa válida o se encadenan determinados contratos, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites establecidos por la Ley de Vivienda.
Prórroga extraordinaria de dos años
Se introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años, con las mismas condiciones, para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Para poder solicitarla, los inquilinos deberán estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Un cartel de ‘Se alquila’ en un edificio
El propietario está obligado a aceptarla salvo determinadas excepciones, como es la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares.
Congelación de los alquileres
Se limita la actualización de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. No se actualizará la renta cuando el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta un 2 %.
Préstamos al 0 %
Se incluye una línea de avales TU CASA, que financiará con un préstamo al 0 % el acceso a la primera vivienda. Cubrirá la menor cuantía entre el 20 % del valor del inmueble hipotecado o un tope de 50.000 euros. Y tendrán un plazo máximo de diez años y no podrán llevar asociadas comisiones. Contarán con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años.
Eso sí, las viviendas adquiridas con el respaldo de esta línea quedan protegidas permanentemente y sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente. Además, si el propietario decide alquilar al vivienda, la renta quedará acotada por el índice oficial de precios.
Prohibición de cobrar gastos inmobiliarios
Se prohíbe trasladar los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino, ni de forma directa ni indirecta. Además, se impide exigir la contratación de seguros de impago de renta.
Bonificaciones fiscales a los propietarios
Se incluyen reducciones fiscales para los propietarios que no sean considerados grandes tenedores –tengan más de 10 viviendas o cinco en el caso de zonas tensionadas–. Varían del 15 % al 100 % en función de determinadas casuísticas.
- Un 100 % para los arrendadores que rebajen el precio del alquiler más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior y una vez finalizado el plazo de cinco años o la última prórroga se firme un nuevo contrato con el mismo inquilino.
- Un 100 % si el nuevo contrato de alquiler se ha celebrado con otro inquilino, pero con una renta inferior al límite máximo del precio establecido en el índice de precios de referencia.
- Un 95 % si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- Un 90 % si está en una zona tensionada.
- Un 85 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- Si el nuevo contrato que se suscriba no tiene una renta superior al precio del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40 % cuando la subida sea de hasta el 5 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 30 % cuando la subida sea superior al 5 % y hasta el 10 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 25 % cuando la subida supere el 10 % y hasta el 15 %
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 20 % cuando sea superior al 15 % y hasta el 20 %
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 15 % cuando el incremento supere el 20 %.
Deducciones a inquilinos
Los inquilinos también tendrán deducciones fiscales. Habrá una reducción del 10 % en el IRPF para aquellos que tengan rentas inferiores a los 33.007,2 euros anuales. La reducción será de 1.163 euros cuando los ingresos no superen los 23.007,2 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,2 euros.
Para poder acogerse a esta bonificación, los inquilinos tendrán que cumplir otros requisitos como que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada.
Impuesto al alquiler turístico
Las estancias de menos de 30 días estarán gravadas con un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026.
Además, el decreto modifica el régimen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para permitir a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos sobre los alojamientos turísticos. El recargo podrá ser del 50 % con carácter general; alcanzar hasta el 100 % para los propietarios que tengan dos o tres inmuebles turísticos; y de hasta el 150 % cuando tenga cuatro o más.
Impuesto sobre viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de viviendas residenciales que permanezcan vacías durante determinados periodos y cumplan los requisitos establecidos.
Además, los ayuntamientos podrán añadir otro 50 % más en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.
Castigo a segundas residencias
Los propietarios que tengan segundas residencias pagarán más desde 2027 a través de un cambio en la imputación de rentas inmobiliarias. A partir del 1 de enero de 2027, el porcentaje fijo actual (2 %, o 1,1 % si el valor catastral está revisado) se sustituye por una escala progresiva.
Esta va del 1,1 % para los primeros 100.000 euros de valor catastral hasta el 3 % a partir de un millón de euros. Por lo que quien tenga varias segundas residencias pagará más, mientras que quien tenga una sola con un valor catastral bajo podría incluso pagar menos.
IVA superreducido del 4 %
La norma extiende la aplicación del IVA superreducido del 4 % a las entregas efectuadas por los promotores de viviendas protegidas sujetas a una calificación de protección permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje y otros anejos en el mismo inmueble.
Información de los anuncios
El decreto obliga que toda oferta, anuncio o promoción comercial de alquiler de vivienda sea plenamente transparente y veraz. Queda prohibido omitir o distorsionar datos relevantes que puedan inducir a error o engaño a los potenciales inquilinos.
En las viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, cualquier anuncio debe mostrar obligatoriamente el índice de referencia del precio. Además, los anuncios deben detallar explícitamente si el arrendador tiene la consideración legal de gran tenedor.
Más impuestos a las Socimi
El Gobierno también modifica el régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos, a excepción de aquellos que las pongan a un precio asequible.
Renovación automática de los alquileres
El segundo decreto, la previsión es que se produzca un empate a 34, pues el PNV aquí votaría en contra de la convalidación y el texto acabaría decayendo. En él se incluye la renovación automática de los alquileres.
No se contempla un contrato de por vida y automático como reclaman desde el Sindicato de Inquilinas, pero en determinadas ocasiones sí que se pueden llegar a convertir en contratos indefinido.
El texto incorpora el régimen de renovación automático de los alquileres. Según él, aquellos contratos en los que hayan vencido los cinco años de duración –siete en caso de personas jurídicas– o cualquiera de sus prórrogas, se renovaran de forma automática por otros cinco o siete años si «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del inquilino, su voluntad de no prorrogarlo».
Entre las causas que permiten recuperar la vivienda se encuentra la necesidad real y acreditada del propietario de utilizarla como vivienda habitual para sí mismo o para determinados familiares.
En el caso de que el propietario comunique a su inquilino la voluntad de no continuar con el contrato tendrá que indemnizarlo con el equivalente a, al menos, doce mensualidades de alquiler. Esta cuantía se abonará en el momento de entrega de la vivienda.
Se incluyen algunas excepciones para que el propietario pueda recuperar la vivienda sin tener que pagar una «multa», como que se use para si mismo o familiares de hasta segundo grado.
