Cartel de vivienda en alquiler en Madrid
Por qué la ley de vivienda no ha nacido todavía y ya es papel mojado
Aunque el texto apunta a ser inconstitucional, las inmobiliarias ya están notando la fuga de propietarios del alquiler
La ley de vivienda está a punto de entrar en vigor un día después de su publicación en el BOE, que debería ser inminente. El texto modifica la definición de grandes tenedores, topa el aumento del precio de los alquileres e incluye mayores trabas para el desalojo de okupas, pero los expertos sospechan que el Constitucional acabará echándolo para atrás por invasión de competencias. Todavía no ha nacido y esta ley ya es papel mojado.
Ya el propio proyecto reconoce en su preámbulo que las comunidades tienen asumida en sus estatutos de autonomía, sin excepción, la competencia en materia de vivienda, a diferencia del Estado «que solo puede incidir, con distinto alcance y sobre la base de títulos competenciales, en la política de vivienda».
El texto se agarra al artículo 149 de la Constitución Española, que otorga al Estado competencias exclusivas sobre distintas materias. Concretamente se refiere al primer apartado que establece «la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales». Aquí se refiere al cumplimiento del artículo 47 que declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna.
También se refiere al apartado 13 del citado artículo 149 que da al Estado competencia sobre las «bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica»; en materia de legislación mercantil y civil (art. 149.1.6 y 149.1.8 respectivamente); y ordenación bancaria y crediticia (149.1.11).
Asimismo, encuentra «conexiones» con las competencias estatales respecto a la hacienda general y deuda del Estado (149.1.14); protección del medio ambiente (149.1.23) y las bases del régimen minero y energético (149.1.25).
Visos de inconstitucionalidad
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la universidad Rovira i Virgili ha publicado un extenso informe poniendo en duda la constitucionalidad de la nueva ley. En un informe publicado por Fedea, Nasarre advierte que «diversos artículos corren riesgo de ser inconstitucionales por lo difícil de determinar el alcance que van a tener los apartados 1 y 13 del artículo 149 de la Constitución».
Respecto al artículo 1.1 que define el objeto de la ley, este experto señala que encuentran en todo el articulado «en qué consiste el derecho o los sujetos activos y pasivos del mismo». «Si bien, efectivamente, el derecho a la vivienda no es de naturaleza constitucional, sino de desarrollo legal, el Proyecto no concreta en qué consiste, que es lo que se esperaría de dicha norma, si el legislador pretende que todos los españoles tengan el mismo derecho y quiere coordinar la planificación económica para todo el país», añade.
Este autor resalta que la introducción en la ley de derechos de propiedad sobre la vivienda excederían las facultades del legislador ordinario ya que «la vivienda dejaría de ser un bien inmueble ordinario, regulado por el código civil, para pasar a ser un bien tutelado administrativamente, con un régimen especial que limitaría significativamente las facultades de uso, disfrute y disposición de sus propietarios e introduciría nuevas obligaciones ligadas a una supuesta función social de la vivienda que no existe en la Constitución».
El proyecto pretende convertir a la vivienda en un «servicio público», al que tienen que contribuir obligatoriamente los particulares conforme a su artículo 7, «con dudas además de que el Estado tenga competencias constitucionales para ello en los arts. 149.1.1 y 13».
En sus conclusiones, Nasarre apunta a que la ley «corre el riesgo de ser declarada parcialmente inconstitucional» por invadir competencias exclusivas de las comunidades como por alterar el contenido esencial del derecho de propiedad.
«En cuanto a lo primero, cuestiones como la reserva mínima de suelo, la declaración de las zonas tensionadas y las consecuencias que se derivan de ello y los conceptos estipulados en el artículo 3 van más allá de regular meras condiciones básicas o de las bases de la planificación general de la economía. En cuanto a lo segundo, el Proyecto propone derogar el art. 348 CC cuando la propiedad privada recaiga sobre la vivienda, incivilizándola y convirtiéndola en una suerte de tenencia tutelada por el Estado, quién decidirá en cada momento qué pueden o no hacer los ciudadanos con ellas», concluye.
Rechazo de algunas CC.AA.
Ante esta situación, varias comunidades han advertido ya que no aplicarán la ley. Por ejemplo, son los gobiernos regionales los encargados de declarar las «zonas tensionadas» sobre las que se aplicará el tope a la actualización de los alquileres. Madrid, Murcia y Andalucía ya han advertido que no aplicarán la ley porque «ataca a la ley privada», mientras que Galicia asegura que sí cumplirá «porque no queda más remedio» aunque no descarta recurrir al Constitucional.
Lo paradójico es que, aunque la ley no ha entrado todavía en vigor y no se sabe si los tribunales la bloquearán, las inmobiliarias ya están notando la fuga de propietarios del alquiler a otras modalidades, especialmente en las grandes ciudades, como ha denunciado la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que lamenta que «acabará siendo contraproducente y afectando a los propios inquilinos, que son los que ponen el 95 % de la oferta en el mercado».
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