Vivienda de alquiler: desaparecen los inversores de Barcelona mientras Madrid se cuadriplican

La capital española se ha situado como el epicentro de la inversión de vivienda en alquiler. Al margen de la fuerte tensión en el ámbito de la vivienda a escala nacional, Madrid ha cuadriplicado el volumen de inversión registrado en la otra gran ciudad de la península, Barcelona.

El informe sobre las Perspectivas de Mercado realizado por JLL muestra en sus cifras como la inversión institucional se han reducido de forma significativa en la Ciudad Condal. La baja rentabilidad de los proyectos se ha visto derivada de la exigencia de destinar un 30 % de las nuevas promociones a vivienda protegida, lo que a su vez ha frenado a los inversores. Mientras tanto, la capital ha aumentado sus cifras. Madrid recoge prácticamente toda la actividad de reconversión de activos y lidera la vivienda de alquiler.

La producción de vivienda en España es insuficiente para absorber las necesidades actuales del mercado, cubriendo solo el 33 % de los nuevos hogares creados en los últimos tres años. El mercado residencial no está siendo capaz de responder al crecimiento de la demanda. Madrid alcanza un limitado 43 %, pero es que Barcelona presenta una falta estructural con tan solo un 18 % de cobertura, lo que muestra la diferencia entre las políticas de vivienda más restrictivas en el caso catalán que reflejan la escasez de suelo en el territorio. Asimismo, de acuerdo con las proyecciones del INE, la población española podría aumentar en torno a un 11 % hasta 2039, alcanzando los 53,7 millones de habitantes. Dicho aumento, propulsado especialmente por el incremento de la inmigración, crea una clara necesidad del aumento del parque de vivienda, especialmente en los núcleos urbanos. El número de hogares podría aumentar en un 19 %, superando los 23 millones en el 2039.

La apuesta por los inversores al alquiler se tradujo en el 2024 en que un 20,4 % de los hogares españoles residían bajo el modelo habitacional del alquiler, que supera en más de un 6 % a los datos de diez años antes. Ese crecimiento, que asciende a un 47 %, se ha producido especialmente en las grandes ciudades, motivado en esencia por la gran incidencia en inmigración que ha irrumpido en el país. Los contratos temporales, que corresponden a una duración inferior a un año, han aumentado significativamente con un 41 % más en 2024 con respecto al año anterior. Este fenómeno, además de reducir la oferta estable, genera una mayor inseguridad para el inquilino, al dificultar el acceso a contratos de larga duración, e incrementa como respuesta al endurecimiento regulatorio del alquiler residencial.

España se ha consolidado como uno de los mayores mercados en el segmento Multifamily. El mercado de la vivienda sigue mostrando una fuerte presión sobre la demanda, impulsada por factores demográficos, económicos y sociales, lo que ha reforzado el sector como solución habitacional y oportunidad de inversión. El sector de la vivienda protegida ha alcanzado un valor superior a la fija en 11 comunidades autónomas y los inversores están tomando especial interés en los modelos de esta vivienda siempre que se desarrolle en marcos normativos claros. Madrid y Barcelona representan dos aproximaciones opuestas en términos de políticas de vivienda, siendo la capital un marco más estable y predecible.

Desde el 2023, Madrid ha cuadriplicado la inversión Multifamily registrada en Barcelona, consolidándose como el principal destino para los inversores, convirtiéndose en el principal destino de los inversores, especialmente internacionales, que priorizan entornos de menor riesgo regulatorio. Mientras el cambio de uso se consolida en Madrid como vía para aumentar la oferta habitacional y atraer inversión privada, en Barcelona el marco regulatorio obstaculiza estas iniciativas.