La ley de vivienda solo ha servido para agravar la gran crisis de España: faltan cerca de un millón de casas

Probablemente ninguna norma en materia de vivienda, en la historia de España, haya tenido unos efectos tan nocivos como la vigente ley de vivienda.

Como veremos, la insuficiente producción de vivienda de obra nueva y el aumento de la población en los últimos cinco años (2019-2024), mayoritariamente de origen extranjero (inmigrantes, legales o irregulares: la población con nacionalidad extranjera creció en 1,5 millones, mientras que la de origen español ha disminuido en 700.000 personas ), ha originado un déficit creciente de vivienda (según estimaciones del Banco de España, inicialmente de 600.000 unidades, cifra actualizada en mayo 2025 a un rango entre 400.000 y 450.000), que, según mi propia estimación, se situaría entre 900.000 y un millón de unidades, debido al fuerte crecimiento de la demanda que supera en 2,5/3,0 veces a la oferta.

La ley de vivienda ha golpeado al sector. También otras normativas relacionadas, como la legislación que impide los desahucios; las leyes que no impiden la okupación o la inquiocupación; la limitación de actualización de las rentas de alquiler y la aplicación del nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) –que publica el INE y sustituye al IPC– o el Índice de Referencia de Precios del Alquiler (IRPA) –que publica el MIVAU y se supone que recoge los valores de precios de alquiler de vivienda.

A ello hay que sumar además la declaración de zonas tensionadas, a solicitud de las comunidades autónomas, que inicialmente solo fue implantada en Cataluña (vigente hasta marzo 2027) y que se extiende a 272 municipios en los que reside más del 80 % de la población. Paulatinamente se ha ido extendiendo a otras ciudades de otras comunidades autónomas: País Vasco, siete ciudades, entre ellas San Sebastián; Navarra, 21 ciudades, entre ellas Pamplona; y Galicia, de momento solo para la capital, La Coruña; todas ellas vigentes en un rango que va desde enero 2025 a julio 2028.

La imposibilidad de acceder a una vivienda, en propiedad o en alquiler se ha convertido en una emergencia nacional que debe ser resuelta urgentemente mediante un gran Pacto de Estado por la Vivienda

Si bien es cierto que la producción de viviendas de obra nueva se acelera (en 2024 se terminaron 100.980 unidades, el nivel más alto de los últimos 12 años, y se visaron 127.721 y se iniciaron 136.187), la realidad es que la media de los últimos cinco años no llega a las 100.000 viviendas, (cifra que tan solo representa el 15 % del total de viviendas vendidas en 2024), mientras que la creación de nuevos hogares se sitúa en torno a 250.000 anuales, por lo que es fácil estimar que, incluso incrementando el nivel de producción de nuevas viviendas en un 25 %, y manteniéndose el ritmo de creación de nuevos hogares, el déficit aumentará en 125.000 viviendas por año, de forma que en 2030 el déficit se situaría entre 1,25 y 1,50 millones de viviendas.

La demanda de vivienda en propiedad es tan fuerte que su precio no deja de subir, y lo hace a un ritmo en torno al 10 % anual, muy por encima del incremento de los salarios, cuya capacidad adquisitiva, en términos reales, apenas si ha variado desde 2019. La insuficiencia de vivienda de obra nueva hace que la demanda se desvíe a la segunda mano, y se desplace a la periferia de las ciudades, incluso a poblaciones limítrofes situadas en regiones colindantes, de forma que la presión se traslada a los precios rápidamente y ya resulta inaccesible adquirir una vivienda en propiedad no solo en las grandes ciudades, sino también en algunas pequeñas que hasta ahora resultaban la solución para muchas familias, especialmente si están bien comunicadas (utilizando el transporte público o por medios privados).

Si el acceso a la vivienda en propiedad se ha convertido en misión imposible para la inmensa mayoría de la población, especialmente los jóvenes, los singles (solteros) y los hogares unipersonales, qué decir del acceso a la vivienda en alquiler: estimaciones del Banco de España sitúan el déficit en 500.000 viviendas, pero la observación diaria de las dificultades para encontrar una vivienda en alquiler nos dice que sería mucho mayor, personalmente estimo que estaría por encima de las 700.000 unidades.

La escasez de oferta de vivienda en alquiler en España es de carácter estructural (somos un país históricamente de propietarios, y lo seguimos siendo, ahora más que nunca, cuando la cuota hipotecaria mensual resulta significativamente inferior al pago del alquiler), pero se ha visto acentuada en los dos últimos años como consecuencia de la entrada en vigor de la ley de vivienda, debido a que los propietarios las retiran del mercado ante la incertidumbre de poder recuperar la posesión en caso de impago, de tener que prorrogar obligatoriamente el contrato a su vencimiento si lo solicita el arrendatario, y qué decir si además es declarado vulnerable, además de ver reducida su expectativa de ingresos por la aplicación de los índices anteriormente citados.

¿En qué se traduce lo anterior?: nuevamente en una subida imparable del precio de los alquileres, en parte por la ley de la oferta y la demanda (la intervención de un mercado, cualquiera que sea el producto o servicio, solo produce distorsiones e ineficiencias a medio y largo plazo, incrementando el precio y/o reduciendo la oferta, pero cuando se trata del mercado de alquiler de vivienda ya se ha comprobado el efecto en todas las ciudades del mundo donde se ha aplicado: disminuye la oferta y suben los precios, porque los propietarios/arrendadores suben el alquiler al tirón al formalizar los nuevos contratos, para cubrirse de la imposibilidad de recuperar la vivienda en el corto plazo y de actualizar las rentas anualmente), y en mayor medida por la imposibilidad de adquirir una vivienda en propiedad.

Conclusión, el precio medio del alquiler de una vivienda subió un 11,5 % en 2024 y subirá por encima del 15 % en 2025, mientras que oficialmente la actualización máxima posible fue del 3 % en 2024 y del 2,2 % en 2025, lo que demuestra que la realidad se aleja cada vez más de la norma.

La imposibilidad de acceder a una vivienda, en propiedad o en alquiler, se ha convertido en una emergencia nacional, que debe ser resuelta urgentemente, no vía intervención del mercado, sino mediante un gran Pacto de Estado por la Vivienda, que suscriban no solo todos los grupos parlamentarios, también todos los partidos políticos, sin excepción (incluidos independentistas/separatistas y de ultra/extrema derecha e izquierda), y la sociedad civil en su conjunto, con una visión de Estado. Aquí no caben alegar las competencias autonómicas exclusivas, porque los efectos y las consecuencias no distinguen los limites políticos que separan una comunidad autónoma, o una ciudad, de otra, sino que se trasladan inevitablemente de unas a otras, perjudicando a todas.

Me temo que mi propuesta será imposible de alcanzar. No parece que pueda ni cuando los incendios han arrasado este verano 400.000 hectáreas, ni cuando la dana destrozó varias localidades de la Comunidad Valenciana, pero me siento obligado a reiterarla. De lo contrario, a no mucho tardar se producirá un estallido social de consecuencias y alcance imprevisibles, casi imposible de evitar, cuyo coste en términos económicos y sociales golpeará intensamente nuestra economía, nuestra credibilidad exterior, del que tardaremos mucho tiempo en reponernos.

Julián Salcedo es presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid