La recomendación de un abogado si un heredero ocupa la vivienda antes de tiempo

En los procesos de división de herencia es habitual que uno de los inmuebles que integran la masa hereditaria esté ocupado por uno de los propios herederos. Se trata de una situación frecuente que, en muchos casos, termina derivando en un conflicto judicial. Quien reside en la vivienda suele encontrarse cómodo y no tiene prisa en que se reparta la herencia, mientras que el resto de herederos no puede acceder al inmueble.

Ante este escenario, una de las preguntas más habituales que formulan los clientes es qué se puede hacer para poner fin a esa ocupación y avanzar en la división del patrimonio. Según se explica, existen dos actuaciones posibles, que dependen directamente de si los herederos disconformes cuentan o no con la mayoría dentro de la herencia.

La primera opción se da cuando los herederos que desean que el ocupante abandone la vivienda suman más del 50 % de la herencia. En ese caso, es posible iniciar un procedimiento de desahucio por precario.

El precario se define como la ocupación de un inmueble sin título que la legitime. En el ámbito de la división de patrimonio y, especialmente, de la división de cosa común, la ley exige que exista una mayoría dentro de la copropiedad para poder promover este tipo de procedimiento. De este modo, si se alcanza ese porcentaje mayoritario, se puede presentar la demanda de desahucio por precario y fijar una fecha para el lanzamiento del heredero ocupante.

Sin mayoría: la vía de la división judicial de herencia

La situación cambia radicalmente cuando no existe esa mayoría. En ese supuesto, la única alternativa es acudir a un procedimiento de división judicial de la herencia, con el objetivo de transformar la comodidad del heredero ocupante en una situación económicamente complicada.

La clave está en el inventario de la herencia. En él se incluye un concepto concreto: las rentas de mercado que debería abonar el heredero que ocupa el inmueble al resto de herederos, es decir, a la masa hereditaria, por el uso de la vivienda sin título ni autorización.

La autorización, se precisa, ya no puede proceder del propietario originario, puesto que ha fallecido. A partir de ese momento, cualquier permiso para ocupar el inmueble debe provenir del resto de copropietarios, esto es, de los demás herederos.

El fin de la autorización y el nacimiento de la deuda

Mientras vivían los padres, no existía problema alguno en ocupar la vivienda con su consentimiento. Sin embargo, tras el fallecimiento, esos bienes pasan a ser susceptibles de generar ingresos, ya sea mediante el alquiler o mediante su reparto. Se convierten, por tanto, en bienes patrimoniales que producen frutos, concretamente las rentas de mercado.

Si el resto de herederos no autoriza la ocupación, el heredero que permanece en la vivienda debería abandonarla para permitir su arrendamiento o facilitar la división de la herencia. La decisión, se subraya, corresponde a la mayoría.

En el procedimiento judicial, se solicita que se reconozca una deuda del heredero ocupante frente a la masa hereditaria por el importe mensual de la renta de mercado. Para ello, se aporta una pericial de un perito judicial que fija cuál sería el alquiler razonable del inmueble.

Un incentivo para desbloquear el conflicto

La consecuencia práctica de esta medida es clara. Cada mes, el heredero ocupante ve cómo se descuenta de sus derechos hereditarios la cantidad fijada como renta, conforme a lo establecido en la sentencia y la pericial aportada. De este modo, la situación inicialmente cómoda pasa a convertirse en una carga económica continuada.

Se trata, en definitiva, de un mecanismo pensado para evitar bloqueos indefinidos en la división de herencias y para equilibrar los derechos de todos los herederos cuando uno de ellos ocupa un inmueble sin el respaldo del resto. Queda por ver, en cada caso concreto, si existe mayoría suficiente para un desahucio directo o si será necesario recorrer la vía, más larga, de la división judicial con reclamación de rentas.