Edificios en construcción en Lanzarote.
Los precios récord en las capitales expulsan a las familias hacia la periferia
Hasta 38 capitales de provincia pierden peso en las compraventas frente a sus municipios en un contexto de precios al alza y oferta insuficiente
El encarecimiento de la vivienda, que ha encadenado once años de subidas hasta marcar un nuevo máximo en 2025, está desplazando la demanda fuera de las capitales de provincia. Según el Colegio de Registradores, hasta 38 capitales han perdido peso en el total de compraventas frente a su respectivas provincias, en un momento en el que el acceso a la vivienda en los grandes núcleos urbanos se ha vuelto cada vez más restrictivo.
El precio medio de la vivienda en España cerró el año en 2.284 euros por metro cuadrado, aunque en las principales capitales esta cifra se dispara. San Sebastián lidera con 6.107 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (5.283 euros) y Barcelona (4.800 euros). Esta presión se traduce en un mayor esfuerzo financiero para los hogares, cuya cuota hipotecaria media ya absorbe el 32,67 % del salario, porcentaje que asciende al 41,34 % en Madrid y al 56,86 % en Baleares. Esta diferencia de precios está detrás del desplazamiento de la demanda hacia municipios periféricos, donde el acceso a la vivienda sigue siendo relativamente más asequible.
El cambio se refleja en la distribución de las operaciones. Madrid capital concentra solo el 49,85 % de las compraventas de su provincia, mientras que en Barcelona la capital representa el 22,61 % del total provincial. Este retroceso evidencia un desplazamiento progresivo de la demanda residencial hacia entornos metropolitanos, donde los precios permiten todavía acceder a la propiedad.
Ante la imposibilidad de acceder a un piso en el centro de las ciudades, las familias están optando cada vez más por vivienda unifamiliar en municipios periféricos, cuya cuota ha ascendido al 20,65 % del total de compraventas. La preferencia por mayor superficie a menor precio unitario muestra una adaptación de la demanda, que asume mayores distancias como condición para acceder a la vivienda.
Parte de la presión en determinadas zonas se explica también por la demanda extranjera, que representó el 13,82 % de las compraventas en 2025. Aunque su peso relativo se ha moderado, en términos absolutos las operaciones han aumentado hasta cerca de 97.500. Su presencia es especialmente elevada en provincias como Alicante (43,29 %), Málaga (32,8 %) o Baleares (29,86 %), donde contribuye a tensionar los precios en los segmentos más demandados.
Falta de oferta
La raíz del problema, no obstante, sigue siendo la falta de oferta. Durante el último año se crearon 253.720 nuevos hogares en España, mientras que los visados de obra nueva apenas alcanzaron las 139.016 viviendas. La demanda actual supera con holgura la capacidad productiva del sector, lo que garantiza, según el análisis de los registradores, que el precio de la vivienda mantenga su senda alcista a corto plazo.
Como consecuencia, incluso en las zonas periféricas el esfuerzo de acceso continúa aumentando. El endeudamiento hipotecario medio por vivienda alcanzó en 2025 un nuevo máximo de 163.612 euros, lo que deja claro que la tensión de precios ya no se limita a las capitales, sino que se extiende al conjunto de las áreas metropolitanas.