450 candidatos por piso: la intervención del Gobierno en los precios hunde el alquiler allí donde se aplica

El alquiler sigue siendo una forma esencial para acceder a la vivienda en España, sobre todo si se tiene en cuenta que se está produciendo un incremento en los tipos de interés que encarecen la financiación a la hora de comprar un inmueble. Pero el desfase entre la demanda y la oferta está tensionando unos precios que no paran de batir récords en todas las provincias del país.

La Ley de Vivienda se aprobó hace casi tres para promover el acceso a la vivienda. Sin embargo, ha tenido el efecto contrario y ha agravado aún más la crisis de vivienda. De hecho, el stock de viviendas de alquiler de larga estancia, en estos tres años, se ha reducido casi un 18 %, y el número de interesados por un piso se ha triplicado.

Así se desprende una nueva oleada del Barómetro del Alquiler elaborado por el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. En él se observa que el fracaso ha sido mayor en las zonas en las que se ha aplicado el límite de precios: Cataluña, País Vasco, Navarra y La Coruña.

Cataluña fue la primera autonomía en hacerlo, en marzo en 2024, con la declaración de zona tensionada en 140 municipios catalanes, que unos meses después se ampliaron a otros 131. En total, abarca más del 90 % de la población total de la región. País Vasco le ha seguido los pasos, y actualmente tiene el límite de precios en sus tres provincias.

En julio de 2025, Navarra utilizó este mecanismo para topar los precios en 21 municipios. Es mismo mes, La Coruña, se convirtió en la primera ciudad en una autonomía del PP en restringir las subidas del alquiler. En total, más de 300 municipios están aplicando controles de precios, y el resultado es el mismo en absolutamente todos los mercados.

Y es que la presión que la demanda ejerce sobre la oferta en el conjunto del mercado del alquiler español es de 141 personas contactando de media con cada vivienda que salió al mercado en un plazo de diez días, pero si se neutraliza el peso de estos cuatro territorios, la cifra desciende hasta 73 contactos por inmueble, un dato mucho más cercano a los 45 que se registraban hace tres años.

El mayor impacto ha sido en Cataluña. Aquí la presión de la demanda ha escalado hasta los 355 interesados por vivienda en el primer trimestre de 2026. Este incremento se vincula directamente con la caída de la oferta, pasando de 154.663 viviendas en 2023 a 96.742 (-37,45 %) en el primer trimestre de 2026.

De hecho, una de cada cuatro viviendas que desaparecieron del mercado este primer trimestre estaban en Barcelona. Mientras, el número de interesados por cada vivienda que sale al mercado en un plazo de diez días alcanza los 453 interesados por vivienda. Esto demuestra que el control de precios no ha frenado el interés, sino que ha reducido significativamente las opciones disponibles.

En el País Vasco, tras la experiencia inicial a principios de 2025 en el municipio de Rentería (Guipúzcoa) y la posterior incorporación de Baracaldo (Vizcaya), la declaración se ha extendido durante 2025 a diversos municipios, incluyendo las capitales de provincia. Este marco regulatorio ha situado al País Vasco como la comunidad autónoma con la mayor caída de la oferta, con un descenso del 11,1 %.

La presión de la demanda en esta región se ha disparado, alcanzando los 168 contactos por vivienda frente a los 36 registrados hace tres años. De sus tres provincias, Vizcaya ha sido la más perjudicada.

La decisión de Navarra de sumarse a esta lista ha tenido un reflejo inmediato en la oferta y la demanda. La Comunidad Foral registra una presión de 42 contactos y un precio medio de 1.027 euros, consolidándose como uno de los doce territorios nacionales que superan la barrera de los mil euros mensuales. Además, la oferta cae un 9,9 %.

Por su parte, en la provincia de La Coruña (Galicia), la entrada en vigor del primer municipio tensionado –que es la capital– ha provocado que la presión de la demanda crezca sustancialmente hasta los 66 contactos, mientras la oferta provincial cae un 6,3 %.

Precios al alza

Este mecanismo no ha servido para contenes los precios. Aunque se confirma una ligera desaceleración en algunas provincias, sigue existiendo una subida generalizada. Pese a que ha descendido ligeramente, Barcelona sigue siendo una de las provincias más caras para alquilar (1.644 euros). El descenso ha sido del 0,5 %, pero se ha situado en niveles similares a los de hace un año, cuando ya existía el control de precios.

En País Vasco existe una desaceleración en el ritmo de crecimiento en comparación con años anteriores, pero la subida sigue siendo generalizada al igual que en el resto de España.

Asimismo, aquellos territorios donde hay municipios que han iniciado los trámites para declarar zonas tensionadas, se observa una caída de la oferta como Las Palmas o Asturias. En estas provincias, la incertidumbre regulatoria se traduce en una oferta que no muestra signos de recuperación suficiente ante la inseguridad jurídica percibida por los propietarios.