El verdadero problema de la vivienda: España señala a la especulación mientras bloquea la construcción

Todas las miradas inquisidoras se han dirigido hacia los fondos buitres. Y no sin motivos. Adquirieron gran protagonismo a raíz de la crisis financiera, cuando miles de viviendas y grandes bolsas de suelo cambiaban de manos a precio de saldo. Aquello fue una jugosa oportunidad para los inversores: comprar barato, trabajar la paciencia de cara a la revalorización y convertir el ladrillo en un activo capaz de ofrecer rentabilidades cercanas al 10 %, por encima de buena parte de los mercados financieros tradicionales.

El Ministerio de Consumo calcula que menos de cuatro de cada diez propiedades del total alquiladas pertenecen a pequeños caseros que tienen tan sólo una vivienda arrendada. En paralelo, el 57 % de las viviendas en España estaría en manos de fondos y multipropietarios (entendiendo por tales a quienes poseen más de tres inmuebles). Si bien su presencia es elevada, no es argumento suficiente para explicar por si solo la tensión habitacional. Incluso expulsando a todos los fondos del mercado, nuestro país seguiría chocando contra la misma pared: una oferta insuficiente y extraordinariamente lenta de producir.

Un reciente informe de la Escuela de Economía y Ciencia Política de Londres (LSE, por sus siglas en inglés) afirma que la regulación que restringe construcción en ciudades dinámicas es uno de los motores más importantes del aumento de precios. Es decir, la zonificación entendida como la normativa que determina el uso que puede tener el suelo y los códigos de edificación (CTE), por los que se establece cómo debe construirse el edificio, afectan (y muy negativamente) a la oferta. Ambas impulsan así el mecanismo de redistribución patrimonial, segmentación espacial y reproducción intergeneracional de la desigualdad en el que se ha convertido hoy la vivienda.

El economista y abogado Álvaro M. Graciani sostiene esta misma idea y asegura que el origen de la crisis habitacional no es principalmente especulativo. «Hay una tendencia por incluir a todos los actores en el saco del lucro inmobiliario cuando existen personas o empresas que hacen justo lo contrario: adquieren viviendas vacías o deterioradas que nadie quiere por su estado, las reforman y las vuelven a poner en el mercado». Hacen de un techo inhabitable, un nuevo hogar y eso no reduce la oferta; la aumenta.

Graciani revela que una promoción puede tardar entre tres y medio y cinco años desde que se compra el suelo -el cual debe estar ya listo para construir- hasta que se entregan las llaves. Un periodo medio que puede ascender a los seis y diez años si el suelo necesita planeamiento o urbanización. «En un suelo finalista, los trámites pueden explicar entre el 25% y el 35 % del plazo total de una promoción. El retraso supera el 50 % cuando hay que acometer desarrollo urbanístico».

El modelo de organización territorial descentralizado que caracteriza al territorio no ayuda a desencallar los tiempos ni a reducir el porcentaje de salario destinado al alquiler, el cual asciende a 51 % y 43 % en ciudades como Barcelona o Madrid, respectivamente. «La fragmentación administrativa es uno de los grandes problemas ocultos de la vivienda en España», subraya el también consultor especializado en alojamientos turísticos.

Estado, autonomías y ayuntamientos intervienen en el mismo proceso, pero no siempre de forma coordinada. Este modus operandi administrativo fomenta las duplicidades, el volumen de informes, la disparidad de criterios y la inseguridad para quien quiere promover vivienda. En concreto, el Gobierno nacional regula las cuestiones más básicas, como la fiscalidad, mientras que las comunidades se ocupan del urbanismo, la legislación ambiental o los estándares de vivienda protegida y los ayuntamientos tramitan las licencias o aplican ordenanzas. «Un proyecto puede ser competencia del municipio, pero también requerir informes de las otras dos administraciones competentes en carreteras, costas, aguas o patrimonio». Evaluaciones y reportes que, en vez de tramitarse en paralelo, se solicitan uno detrás de otro, lo que alarga el calendario y hace inaccesible cualquier piso; también los de 30 metros cuadrados a pie de calle.

El atasco institucional no es una opinión del sector privado, sino que ha sido reconocido por el propio Ministerio de Vivienda al publicar guías de buenas prácticas para agilizar licencias residenciales. Los expertos apuntan a reformas relativamente sencillas sobre el papel, aunque políticamente menos rentables que anunciar ayudas directas. Entre ellas, fijar plazos máximos reales para licencias, digitalizar expedientes y unificar criterios entre municipios o ampliar el uso de declaraciones responsables en actuaciones de bajo impacto como rehabilitaciones y cambios de uso.

Como siempre, el problema de fondo es el patrón que rige la política económica: se actúa donde el impacto es visible (la demanda) y se evita donde el coste es estructural (la oferta). Cuando levantar nuevas promociones requiere años de trámites, informes cruzados y administraciones superpuestas, el resultado no es solo menos oferta, sino una transferencia silenciosa de riqueza hacia quienes han tenido suerte familiar.