Volver de viaje y descubrir que tu casa ya no es tuya: el fraude de la venta por poderes falsos

Una llamada mientras estaba de viaje en Bali convirtió la vida de Roia en una pesadilla. Según hemos conocido por los medios de comunicación, alguien había vendido su vivienda de Marbella sin su consentimiento, mediante una operación sustentada en documentación falsa. Después llegaron los intentos de hacerse con la casa, las amenazas y una lucha por recuperar la tranquilidad.

No es un caso aislado. En diciembre de 2024, una joven sueca volvió por Navidad a su vivienda de Mijas y no pudo entrar: había sido vendida e inscrita a nombre de otra persona mientras ella estaba en su país. Con la documentación que le habían robado meses antes se fabricó un poder otorgado en Marbella, que después se utilizó ante una notaría de Fuengirola. Las operaciones policiales de este año en Sevilla, Cádiz y la Costa del Sol, con poderes obtenidos mediante identidades suplantadas, confirman que no hablamos de anécdotas, sino de un método.

Detrás de estas noticias hay una pregunta que cualquier propietario puede hacerse: ¿qué controles protegen mi vivienda cuando alguien pretende venderla en mi nombre?

Un poder permite que otra persona actúe por nosotros. Es un instrumento necesario, pero, precisamente porque permite disponer del patrimonio ajeno, exige garantías rigurosas, más aún cuando procede del extranjero, algo habitual en la Costa del Sol. Quien vende por otro debe acreditar que está autorizado para hacerlo.

La garantía decisiva es el Registro de la Propiedad. Lo que publica el Registro se presume cierto, y quien compra confiando en él queda protegido aunque después se descubra el fraude. Por eso la inscripción no es un trámite: es el momento en que una venta se vuelve prácticamente irreversible. Y por eso la ley encomienda al registrador, un profesional independiente que responde personalmente de sus decisiones, examinar cada documento antes de que acceda al Registro. Ningún otro operador conoce la historia completa de cada finca ni puede contrastar el título con todo lo que consta sobre ella.

Lo que publica el Registro se presume cierto, y quien compra confiando en él queda protegido aunque después se descubra el fraude

Sin embargo, en materia de poderes, ese control decisivo está expresamente limitado.

Hasta 2001, la calificación registral podía examinar el poder y el alcance de las facultades concedidas. El artículo 98 de la Ley 24/2001, precisado en 2005, cambió ese sistema: cuando el notario reseña el documento de representación y emite su juicio de suficiencia, el registrador solo comprueba que esas menciones existen y que son congruentes con la operación. No puede exigir que se le presente el poder.

La jurisprudencia, desde la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018, reiterada este mismo año, ha confirmado que el juicio notarial comprende también la validez y vigencia del apoderamiento. El ciudadano debe saberlo: que una venta esté inscrita no significa que el registrador haya podido examinar el poder. En Mijas todo fue español —el poder, el notario y la escritura— y, como en cualquier venta por apoderado, el poder nunca llegó a manos del registrador.

Es una paradoja difícil de explicar. El sistema otorga a la inscripción sus efectos más poderosos, pero impide a quien la decide ver el documento en que se funda la venta. Al registrador no puede exigírsele que sustituya una comprobación que la ley reserva a otro ni que reclame un documento que tiene vedado pedir. Los detalles de cada caso corresponde aclararlos a los tribunales, pero la reflexión sobre nuestras garantías puede comenzar ya.

Si la inscripción es lo que convierte una venta en inatacable, quien decide inscribir debe poder comprobar todo aquello en que se apoya. Por ello, considero necesario revisar la limitación del artículo 98 y devolver al Registro un control independiente de los poderes, con posibilidad de exigir su aportación y comprobar su validez, vigencia y suficiencia. El riesgo no se limita a la vivienda: la misma restricción rige en el Registro Mercantil, donde la representación es la llave de todo el tráfico societario.

Esa reforma debería completarse con un registro público de otorgamiento y revocación de poderes, telemático y a cargo de los registradores, como el que ya existe en el Registro Mercantil para las sociedades. Cada poder constaría desde su otorgamiento, su revocación tendría efecto inmediato y el poderdante sabría cada vez que alguien lo utilizara. Un poder fabricado con un pasaporte robado no encontraría dónde apoyarse.

Ningún sistema elimina por completo la falsificación. Pero el Registro es el último punto en que todavía se puede detener el fraude antes de que alcance al propietario o al comprador, y renunciar a que mire es renunciar a esa última oportunidad. Notarios y registradores somos más eficaces cuando cada uno puede ejercer plenamente su función.

Quien se marcha de viaje debe poder regresar con la certeza de que su casa sigue siendo suya. Esa certeza tiene un nombre: Registro de la Propiedad. No le pidamos que la garantice con los ojos vendados.