El negocio del alquiler se muda: la rentabilidad huye de Madrid y Barcelona y se refugia en ciudades pequeñas

Actualmente, la vivienda es un negocio (construido sobre la escasez pública) del que, como tal, se espera cierto nivel de rentabilidad. Pero esto no siempre ha sido así. O, por lo menos, no había estado tan explotado como ahora. Ocurre, sobre todo, desde la gran crisis (2007- 2008), cuando los fondos se convirtieron en buitres. Hasta entonces, la vivienda funcionaba principalmente como un bien de uso y como un vehículo de ahorro: se compraba para vivir, amortizar una hipoteca y construir patrimonio frente a la inflación. A fin de cuentas, un símbolo de estabilidad, frente al símbolo de 'la suerte' por haber heredado que es hoy.

No es que la especulación inmobiliaria sea una invención de nuestro siglo, pero el peso de la vivienda como activo de inversión ha ganado protagonismo. El inmueble ya no se valora únicamente por su utilidad residencial, sino también por su capacidad para generar ingresos. El valor de cambio ha ido ganando terreno al valor de uso. El problema –que pasamos por alto, bien por desconocimiento o bien por desinterés– es que su valor como activo financiero es indirectamente proporcional al nivel de accesibilidad como bien de primera necesidad.

Bajo esta lógica, la ubicación se vuelve un factor estratégico y clave para llenar la billetera (restando importancia a otros criterios como la proximidad del trabajo, los vínculos familiares o el deseo de echar raíces). La demanda se ha ido concentrando donde ser propietario movía más capital y, en consecuencia, algunas ciudades se han vuelto inalcanzables, incluso para jóvenes –y los que no lo son tanto– con dos carreras, un máster y tres idiomas.

La nueva geografía del ladrillo

Madrid o Barcelona se posicionaban como las únicas ciudades a las que mirar si el objetivo era invertir en vivienda. Sin embargo, las coordenadas del negocio están mudando hacia otras zonas, y comprar para alquilar resulta cada vez menos rentable en las ubicaciones tradicionalmente más cotizadas.

Los precios de adquisición estrechan los márgenes en las grandes capitales, ciudades intermedias y municipios periféricos. «La tensión del mercado residencial ya no es un fenómeno exclusivo de las grandes metrópolis, sino que se ha extendido de manera difusa por la geografía nacional» comenta Eva López, miembro de la junta de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que afirma que las capitales de provincia de tamaño medio y las coronas metropolitanas secundarias están sufriendo un embudo de oferta similar.

Según datos de Idealista, un bono del estado da más beneficio que algunos territorios como San Sebastián, cuyo rendimiento por vivienda se queda en un 3,3 %

Fotocasa Research revela que Huelva es la provincia con mayor rentabilidad de España en el segundo trimestre de 2026, con un 9,4 %. A esta le siguen Toledo (9,3 %), Zamora (9 %) y Ciudad Real (8,8 %). La experta y consejero delegado de su propia agencia inmobiliaria explica que estos territorios comparten precios de adquisición por metro cuadrado mucho más asequibles en comparación con los grandes mercados consolidados. «Además, suelen ser zonas donde la oferta residencial de alquiler es muy escasa debido a la falta de nueva construcción, lo que empuja este rendimiento bruto inicial».

En contraste y según datos de Idealista, un bono del estado da más beneficio que algunos territorios como San Sebastián, cuyo rendimiento por vivienda se queda en un 3,3 %. Madrid y Barcelona le pisan los talones al registrar un 4,3% y un 4,4%, respectivamente. Las grandes oportunidades de beneficio se refugian, por tanto, donde la oferta residencial es menor y donde comprar no exige hasta 19,4 años de sueldo íntegro, como bien ocurre en Baleares. No obstante, «no todos estos territorios disfrutan de un mercado laboral dinámico», puntualiza la directiva, advirtiendo de que parte de la demanda solvente depende colectivos esenciales, como funcionarios, sanitarios, profesores o estudiantes.

López también subraya que una rentabilidad elevada durante varios ejercicios no garantiza recuperar el capital invertido: «En mercados con pocos compradores, deshacerse del inmueble puede exigir rebajas significativas». En concreto, una depreciación hipotética del 15 % o el 20 % podría absorber buena parte de los ingresos acumulados por el alquiler e incluso convertir el balance final en negativo: «Paradójicamente, la llegada de nuevos inversores también puede terminar erosionando el atractivo de estas plazas. Aunque su capital contribuye a incorporar viviendas al mercado del arrendamiento, aumenta la competencia por los inmuebles en venta y puede impulsar los precios de adquisición».

Si estos crecen más deprisa que las rentas, los márgenes se estrechan y las rentabilidades tienden a converger hacia la media –que se sitúa en un 5,7 %, un punto menos que hace 5 años–. Así, las ciudades que hoy encabezan las clasificaciones podrían acabar reproduciendo, aunque a menor escala, la misma pérdida de rentabilidad que ya experimentan Madrid y Barcelona. La escasez que sostiene el negocio –y que, actualmente, alimenta la rentabilidad también puede convertirse en su principal límite, amenazando con devorarla–.

El precio de la espera

Enric Jiménez, consejero delegado del Grupo Somrie, ve poco probable que las ciudades intermedias reproduzcan de forma generalizada la presión inmobiliaria de Madrid y Barcelona, cuya intensidad de demanda difícilmente puede trasladarse a mercados de menor tamaño.

La excepción estaría en las coronas metropolitanas, donde la proximidad facilita el contagio de los precios. En cualquier caso, y sea el territorio que sea, la rentabilidad inmobiliaria no solo depende de cuánto se cobra al mes, sino también de lo que cuesta mantener el negocio en marcha. A este respecto, «el tiempo empieza a convertirse en uno de los gastos más difíciles de esquivar», asegura el también socio fundador del grupo de personal shopper inmobiliario. Jiménez señala la lentitud administrativa en la concesión de licencias y permisos de reforma, rehabilitación y obra nueva como uno de los principales factores que erosionan los márgenes.

Cada mes de retraso aplaza la entrada de ingresos y encarece la operación, a lo que el experto suma la presión fiscal y la incertidumbre regulatoria. «Hay que tener presente, además, que el porcentaje que aparece en los portales inmobiliarios no llega íntegro al bolsillo del propietario. Una rentabilidad bruta del 6,2 % suele reducirse hasta alrededor del 5 % neto tras descontar IBI, comunidad y mantenimiento». Incluso en municipios donde Fotocasa anuncia retornos superiores al 10 % (como El Ejido, Adra o Miranda de Ebro), Jiménez calcula que el beneficio podría quedarse entre el 8 % y el 9 %, antes de considerar otros posibles costes o circunstancias particulares.