Mi hermano vive gratis en la casa que hemos heredado, ¿puedo exigirle que me pague un alquiler?

El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.

–Mi hermano vive gratis en la casa que hemos heredado, ¿puedo exigirle que me pague un alquiler?

–Si has heredado una vivienda junto con tus hermanos y uno de ellos vive allí sin pagar nada, puedes exigir que se respete tu derecho a utilizar el inmueble y, en determinadas circunstancias, reclamar una compensación económica por su uso exclusivo. Sin embargo, el simple hecho de que tu hermano ocupe la vivienda no significa que esté obligado automáticamente a pagarte un alquiler.

Cuando varios herederos son copropietarios de una vivienda, se constituye una situación de comunidad de bienes o proindiviso. El artículo 394 del Código Civil establece que cada copropietario puede utilizar el inmueble, siempre que respete su destino, no perjudique los intereses de la comunidad y no impida a los demás propietarios ejercer sus derechos.

Cuando varios herederos son copropietarios de una vivienda, se constituye una situación de comunidad de bienes o proindiviso

Por tanto, tu hermano tiene derecho a utilizar la vivienda heredada, pero no puede atribuirse su uso exclusivo de manera indefinida si con ello impide que los demás herederos también puedan disfrutar de ella.

La cuestión fundamental es distinguir entre un uso consentido y una ocupación exclusiva que perjudica los derechos de los demás propietarios.

Si todos los hermanos han permitido que uno de ellos resida gratuitamente en la vivienda, no existe, en principio, obligación de pagar una renta

Si todos los hermanos han permitido que uno de ellos resida gratuitamente en la vivienda, no existe, en principio, obligación de pagar una renta. Por el contrario, si uno de los herederos impide a los demás acceder al inmueble o utilizarlo, pueden existir motivos para solicitar judicialmente el cese de esa ocupación exclusiva.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha reconocido que puede ejercitarse una acción de desahucio por precario frente a un coheredero que utiliza en exclusiva un inmueble hereditario, impidiendo el uso de los demás, cuando no existe un título que justifique esa posesión excluyente.

El Tribunal Supremo ha reconocido que puede ejercitarse una acción de desahucio por precario frente a un coheredero

Si te encuentras en esta situación, lo más recomendable es revisar si existe algún acuerdo que permita a tu hermano utilizar gratuitamente el inmueble, y de no existir, requerirle formalmente para que cese en el uso exclusivo y permita el ejercicio de los derechos de los demás herederos. En el caso de que continúe impidiendo el uso del inmueble, plantear la interposición de una demanda.

Para reclamar una indemnización será necesario acreditar un perjuicio jurídicamente indemnizable, atendiendo a las circunstancias concretas. Tampoco basta necesariamente con exigirle el pago de un alquiler si no existe un acuerdo que establezca esa obligación.

Otra posibilidad es solicitar la división de la cosa común

Otra posibilidad es solicitar la división de la cosa común. El artículo 400 del Código Civil reconoce que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes. Por tanto, si no alcanzáis un acuerdo, puedes promover la extinción del proindiviso y, cuando proceda, la venta de la vivienda para repartir su valor entre los propietarios.

En definitiva, tu hermano puede utilizar la vivienda heredada, pero no tiene derecho a excluir a los demás copropietarios de su uso. Si ocupa el inmueble de forma exclusiva y sin justificación, puedes exigir que se respeten tus derechos y, en determinados supuestos, reclamar una indemnización o solicitar judicialmente el cese de la ocupación. Lo que no puedes exigir automáticamente es un alquiler por el simple hecho de que viva allí.

Asesores inmobiliarios

Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae, además de invertir en proyectos inmobiliarios.

Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.