Luis Roca: «Valdecarros se ha convertido en el mayor referente inversor de Madrid»

Valdecarros acaba de concluir con enorme éxito su tercera subasta de suelo residencial libre para inversores y promotores, con tres parcelas adjudicadas a Matrovacesa, Lobe y Amenabar por un precio final de 37 millones de euros. El presidente de Valdecarros, Luis Roca de Togores, asegura que con esta nueva ronda el nuevo barrio ya se ha consolidado como principal núcleo de la vivienda nueva asequible en Madrid

— Tres rondas de subastas de suelo, cada una a mayor precio que la anterior. ¿A qué puede deberse ese creciente interés inversor por Valdecarros?

— La propia dimensión de Valdecarros explica buena parte de ese éxito. Los desarrollos del sureste son claves para poner vivienda nueva en el mercado madrileño. Dentro de ellos, el nuestro es el mayor. Una de cada tres viviendas nuevas que se levanten a medio plazo en Madrid estarán en Valdecarros. De ellas, hemos reservado en torno a unas siete mil libres para ser subastadas entre los principales promotores nacionales. Es una forma de involucrarlos en el proceso. Hasta ahora, hemos completado tres rondas de subastas, saldadas con precios de venta por valor de unos 82 millones de euros para cerca de ochocientas viviendas. En la primera ronda el precio medio fue de 1.050 euros por metro cuadrado. En las dos siguientes se ha acercado a 1.200 euros por metro cuadrado.

— ¿Cómo se ha desarrollado esta tercera subasta y cómo se ha saldado?

— Se han subastado nueve parcelas de uso residencial libre en tres lotes, con 32.000 metros cuadrados de edificabilidad total y que darán paso a unas 340 viviendas. Están situadas en la segunda de las ocho etapas del nuevo barrio, en la continuación del Ensanche de Vallecas y del Parque de La Gavia, con acceso directo a la M45, la M31 y la A3. Participaron seis relevantes promotoras nacionales. Resultaron adjudicatarios Matrovacesa, Lobe y Amenabar. Hubo más de 40 pujas sobre el precio de salida hasta llegar a las tres ganadoras. El importe total fue de 37 millones de euros, con un precio final de 1.186 euros por metro cuadrado y una revalorización del 11% sobre el precio de salida.

— ¿Y las dos anteriores?

— Habitat y Aedas Homes resultaron ganadores de parcelas en la primera subasta, mientras Amenabar y Aedas Homes se adjudicaron las de la segunda. En total, en esas dos rondas se adjudicaron parcelas para unas 440 viviendas por más de 43 millones de euros.

— ¿Por qué han optado por ese sistema de subastas?

— Al ser Valdecarros un nuevo barrio que se levantará a lo largo de ocho etapas y durante casi quince años, financiar todo el proyecto de forma predecible y con rigor era importante. La Junta de Compensación escogió un sistema de subastas para todos los usos no residenciales, y también para una parte de los suelos residenciales de vivienda libre, en torno al 13 % del total. De esa forma se obtendrán entre 1.000 y 1.200 millones de euros de los cerca de 1.500 millones de euros necesarios para la urbanización. La entrada de las principales promotoras aportará diversidad y competitividad al conjunto. Conviene recordar que en torno al 55 % de las 51.000 viviendas previstas en nuestro barrio tendrán algún tipo de protección, y que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid son propietarios del 36 % del total de viviendas existentes.

La entrada de las principales promotoras aportará diversidad y competitividad al conjuntoLuis Roca de TogoresPresidente de Valdecarros

— ¿En qué estado se encuentra actualmente Valdecarros?

— Valdecarros será en la próxima década una ciudad consolidada dentro de Madrid. Completará el Ensanche de Vallecas y reequilibrará toda la capital. Se irá levantando a lo largo de ocho etapas sucesivas. Cada una de ellas será una microciudad, autosuficiente por sí misma pero que a la vez refuerza las anteriores. A día de hoy, se están completando las obras de urbanización de la primera etapa y avanzan a muy buen ritmo las etapas segunda y tercera. Sobre ellas se levantarán 13.500 de las 51.000 viviendas previstas. En este momento resulta más fácil apreciar la gran dimensión del proyecto y lo mucho que puede aportar a la ciudad. Valdecarros ya se ha convertido en el mayor referente inversor de Madrid.

— El próximo año 2025 comienza el proceso de edificación. ¿De qué forma avanzan las infraestructuras?

— En Valdecarros cada vez pasan más cosas y más rápido. Las promotoras ya han empezado a comercializar las primeras urbanizaciones que empezarán a levantarse el año que viene. La lista de promotoras que edificarán en las tres primeras etapas ya es muy amplia, lo que demuestra ese alto interés inversor al que acabo de aludir. La relevante presencia de la Comunidad y el Ayuntamiento madrileños también garantizan el interés social y la relevancia que se asignará a la vivienda asequible. En cuanto a infraestructuras, la urbanización está aplicando desde el primer momento criterios eficientes y sostenibles. Hay un ingente trabajo ya en marcha en todo el barrio. Se están instalando más de 16 kilómetros de tuberías de hormigón armado, más de 200 kilómetros de tubería de fundición para abastecimiento de agua, 351 centros de transformación y 11 centros de reflexión de energía eléctrica, por citar algunos ejemplos.

El barrio contará con una red viaria consolidada además de una extensa red de transporte públicoLuis Roca de TogoresPresidente de Valdecarros

Además, el Ayuntamiento de Madrid ha aprobado la primera fase de las obras de construcción de una nueva vía urbana, que vertebrará las conexiones de los nuevos barrios del sureste con el resto de la capital. Con un presupuesto de 5,4 millones de euros, este viario conectará las avenidas del Mayorazgo, en el Ensanche de Vallecas, y de La Atalayuela. Con posterioridad, se construirá un segundo viario, que conectará el extremo del anterior con la avenida transversal de La Atalayuela, que completará la conexión con el Ensanche de Vallecas. De esa forma, cuando las 13.500 viviendas asequibles nuevas de las tres primeras etapas se comercialicen dentro de unos meses, el barrio contará con una red viaria consolidada además de una extensa red de transporte público.

— ¿Cuáles son los mayores desafíos que enfrenta Valdecarros actualmente?

— Ser flexibles y dar respuestas ágiles a las necesidades residenciales de los madrileños a corto y medio plazo. La ciudad de Madrid está en plena expansión económica y demográfica, pero seguimos pagando los efectos de una política de suelo demasiado restrictiva al comienzo de la Transición y hasta los años noventa. La demanda cada vez se distancia más de la oferta, lo que encarece los precios. A muchos madrileños les resulta muy difícil encontrar vivienda en la capital. La colaboración público-privada impulsada por Ayuntamiento y Comunidad está cambiando las cosas. Los desarrollos del sureste van a proporcionar la mayor bolsa de vivienda en la ciudad en muchos años. En la medida en que Valdecarros es, con diferencia, el mayor de esos proyectos, estamos llamados a convertirnos en el epicentro de la vivienda asequible. Si ayudamos a que miles de madrileños disfruten aquí de un futuro mejor, habremos cumplido con ese desafío.

— ¿Qué estrategias se están implementando para superar estos desafíos?

— Para la Junta de Compensación, que represento, diseñar un sistema de subastas de los suelos no residenciales y de residenciales libres, en especial de las primeras etapas. Pensamos que era la forma más predecible y segura de agilizar las distintas etapas, ya que así se irán cubriendo buena parte de las necesidades de financiación de cada una de ellas.

Más de una tercera parte del total de suelos residenciales es de la Comunidad y del AyuntamientoLuis Roca de TogoresPresidente de Valdecarros

En paralelo, la colaboración público-privada está resultando fundamental. Comunidad y Ayuntamiento adquirieron suelos de forma proactiva. Más de una tercera parte del total de suelos residenciales es suyo. Está también la Sareb, y participan promotoras tan relevantes como Aedas Homes, Habitat, Amenabar, Azora, Core Gestión de Proyectos, LandCo, Oncisa, Pryconsa o Zapata

— ¿Cuál es la inversión prevista para Valdecarros? ¿Qué impacto económico se espera que tenga el desarrollo de Valdecarros en la región?

— Sólo en la urbanización del barrio, las inversiones superarán los 1.500 millones de euros. Si sumamos la edificación de las distintas promotoras, la cifra se eleva hasta 7.500 millones de euros. Es difícil hacer un cálculo fiable de lo que representará el nuevo barrio para el Producto Interior Bruto de la Comunidad. Si incluimos la explotación, parece evidente que la cifra de impacto se irá más allá de los diez mil millones de euros. Todavía añadiría un dato, que para mí es el más relevante. Todas las familias a las que Valdecarros va a solucionar el problema residencial en la ciudad donde han nacido, viven o trabajan. Los tres son igual de madrileños genuinos, y Valdecarros va a aportarles 51.656 maneras de vivir en Madrid. Ese será su mayor impacto.

— ¿Cuáles van a ser las conexiones de Valdecarros con el resto de Madrid?

— Hablamos de la última gran ampliación del Ensanche de Vallecas. Como lo completa por el este, transformará significativamente el paisaje urbano del sureste de la ciudad. Limita al oeste con el Parque Lineal del Manzanares, al norte con Mercamadrid y el polígono La Atalayuela, y al sur con la autopista M-50. Se extiende sobre 19 millones de metros cuadrados, de los cuales casi el 40% se destinará a zonas verdes.

Se planea la creación de una nueva línea de metro que partirá desde Atocha y una línea de metro ligero que conectará Getafe con San Fernando de Henares pasando por ValdecarrosLuis Roca de TogoresPresidente de Valdecarros

El barrio contará con una excelente infraestructura de transporte. Estará fácilmente conectado a las vías de alta capacidad M-31, M-45 y M-50, con acceso a la A-3. Contará con plena conectividad con el centro de Madrid a través de la línea 1 del metro y al menos siete líneas de autobuses. Distará doce minutos de Atocha y veinte minutos de Sol. Se planea la creación de una nueva línea de metro que partirá desde Atocha y una línea de metro ligero que conectará Getafe con San Fernando de Henares pasando por Valdecarros. Hay previsto también un intercambiador para toda la zona.

Asimismo, la planificación promueve la movilidad sostenible con 127 kilómetros de carriles ciclistas y una red peatonal amplia y accesible. Es una fórmula para descongestionar las vías de tráfico privado, y de fomentar el uso del transporte público y los modos de transporte ecológicos.

— ¿Cuántas viviendas están proyectadas en Valdecarros? ¿Cuántas de ellas serán en régimen de protección?

— 51.656 viviendas repartidas en las ocho etapas. De ese total, en torno al 55 % tendrá algún tipo de protección. Su importancia aumenta cuando consideramos que, en los próximos quince años, en Madrid está previsto levantar ciento cincuenta mil viviendas. Es decir, una de cada tres nuevas viviendas estará en Valdecarros. Si hablamos de las 13.373 viviendas previstas en las tres primeras etapas, 6.928 serán libres y las 6.445 restantes protegidas. Además, habrá 64.000 metros cuadrados de superficie edificable para instalaciones logísticas, más de 36.000 metros cuadrados para oficinas, casi 31.000 metros cuadrados para espacios comerciales, más de 18.000 metros cuadrados para dotaciones privadas y cerca de 11.000 metros cuadrados para gasolineras.

— ¿Cuáles han sido los logros más destacados en el último año en Valdecarros? ¿Y cuáles son los desafíos pendientes?

— En estos últimos meses las líneas maestras de Valdecarros ya son visibles, las infraestructuras también y el nuevo barrio ha empezado a tomar forma. El desafío pendiente es satisfacer las expectativas de esos ciento cincuenta mil madrileños que en algún momento de los próximos diez años decidirá vivir en el barrio.