«De un taller sacamos cuatro pisos»: precios bajos y altas rentabilidades, tras la fiebre por reconvertir locales en viviendas

Cuenta Juan Carlos que en 2009 encontró un piso pequeño, a buen precio y en una buena zona de Madrid como Las Rozas. «Era un local que había convertido en vivienda el propietario», recuerda. «Al entrar te encontrabas con la cocina, que imagino que colocó ahí para tener una salida de humos. Para acceder al resto de la vivienda había que bajar unas escaleras y te encontrabas con el salón, habitación y baño», cuenta a El Debate. «Más adelante descubrimos que no tenía ni cédula de habitabilidad». Juan Carlos fue de los primeros españoles que vivió en un local convertido en vivienda. Una práctica que en los últimos años ha registrado un alza vertiginosa.

Entre 2013 y 2021 la cifra de locales reconvertidos en Madrid rondaba los 6.500. Ese año la tendencia se aceleró y pasó a superar los 8.000, según el Banco de Datos del Ayuntamiento de Madrid. En las grandes capitales españolas es donde más propietarios han convertido sus locales en viviendas. Según el consistorio madrileño, 778 propietarios reconvirtieron su local en 2020 y 594 en 2021, un 26 % más que antes de la pandemia.

La pandemia cerró negocios y muchos no volvieron a encontrar inquilinos. Es el caso de Carmen y Blanca, dos hermanas que heredaron de sus padres un local que durante años fue un taller mecánico. «Cuando fallecieron y el propietario del taller cerró, no hubo ofertas por mantenerlo en casi dos años que estuvo cerrado», explican. «Mucha gente nos decía que tener ese local sin movimiento era un peligro porque podían ocuparlo en cualquier momento. Entonces decidimos preguntar cómo podíamos transformarlo en viviendas».

Este tipo transformación se hacen menos en zonas donde la vivienda es cara porque el resultado no es un producto de lujoJavier SacristánArquitecto

El arquitecto Javier Sacristán lleva haciendo con su estudio SacriS Arquitectos «desde hace al menos 15 años». Sacristán avala esta situación y detalla que «los últimos locales en los que hemos trabajado eran peluquerías, una imprenta, bares, e incluso locales que no habían llegado ni siquiera a tener actividad». El arquitecto resalta que «este tipo transformación de viviendas en locales se hacen menos en zonas donde la vivienda es cara porque a priori el resultado no es un producto de lujo».

Inversión

Ángel Araujo, CEO de Immo Capital explica que «falta producto, hay un gap importante entre la oferta y la demanda». También hay un detalle clave en este tipo de negocio inmobiliario que desvela: «Estas transformaciones no interesan a los negocios institucionales, les cuesta tener visibilidad en un futuro comprador, por ello no acaban de considerarlo como activo invertible».

«Los fondos no entran porque ven problemas a la hora de dar salida a estas viviendas», añade el experto. Considera que «les cuesta visionar el éxito, ven complicado explicar a un cliente de Canadá que se puede mudar a España y vivir en una vivienda que antes era un local». Además, dice, «son activos que están sujetos a riesgos regulatorios».

Los fondos no entran porque ven problemas a la hora de dar salida a estas viviendasÁngel AraujoCEO de Immo Capital

Por eso son los particulares los que se lanzan a la aventura de invertir dinero en transformar sus locales. Javier explica que «el Ayuntamiento solo revisa el cumplimiento urbanístico de las obras, no entra en calidades de construcción, humedades u otros vicios. Es el arquitecto el que tiene que verificar que la obra esté bien». Sobre esto, Juan Carlos recuerda que «había problemas constantes de humedades, ya que el baño no tenía ningún tipo de ventilación y al estar bajo tierra era un jaleo. Estuvimos poco tiempo y pese a que el propietario fue muy atento y se preocupaba por todo, preferimos buscar un piso y nos mudamos».

Javier Sacristán, de SacriS Arquitectos, comenta que «para realizar este cambio hay que tener un proyecto visado por el Colegio Oficial de Arquitectos que justifique el cumplimiento de la normativa urbanística de aplicación, y una dirección de obra que supervise su correcta ejecución». «Lo más importante para nosotros es la calidad de la vivienda en cuanto a su uso y sus acabados», asegura.

Regulación

Las cifras que se pueden invertir en este tipo de cambios varían según la dimensión del local y los pisos que se quieran obtener. Los propietarios «suelen buscan el máximo número de viviendas. Si tienen un local de 100 metros cuadrados, prefieren hacer dos viviendas de 50 metros que una de 100», explica Sacristán.

«Ha habido un boom, pero el suflé ha bajado», cuenta Araujo y añade que, «la regulación ha limitado, por ejemplo, la fachada, antes podías hacer pisos con 25 metros y ahora te piden 40 metros; donde podías tener tres viviendas con 75 metros de fachada, ahora tienes dos, por lo que hay que optimizar el espacio».

La comunidad de vecinos se ha tenido que hacer cargo de gastos inesperados como el de cerrar un tragaluzBlancaPropietaria de un local convertido en vivienda

Nuestras protagonistas tenían un local de casi 300 metros cuadrados que ahora han transformado. «De un taller hemos sacado cuatro viviendas de 70 metros cuadrados aunque ha sido complicado reestructurar tuberías y la comunidad de vecinos se ha tenido que hacer cargo de gastos inesperados como el de cerrar un tragaluz que hemos tenido que negociar».

Ellas esperan recibir unos 750 euros mensuales. Ángel Araujo apunta que «si la rentabilidad habitual suele ser del 6 %, en este tipo de vivienda puede ser del 8 % por espacio, ten en cuenta que si los pisos son de 60 o 70 metros cuadrados, estos son de 40 o 45, se aprovecha y optimiza el metro cuadrado. Los pisos más pequeños, en alquiler, suelen ser los más rentables».

El proyecto puede costar unos 3.500 euros y la obra requiere un gasto de entre 20.000 y 30.000 euros de media. Todo esto queda amortizado en unos ocho años con los rendimientos del alquiler. Araujo aclara que «hay una visión patrimonialista, el inversor particular está interesado en generar rentas».

Y destaca que, entre los locales más valorados para realizar este tipo de transformaciones, están los de los bancos, «que suelen ser buenos». En algunos casos incluso los hay mejores: «Hemos trabajado con un cliente que ha comprado un local que era una guardería y lo ha convertido en 15 pisos». Toda una joya para una actividad que, especialmente en las grandes ciudades, vive un auténtico boom.