Un cartel de 'Se Alquila' en Madrid
La trampa que le espera a los propietarios que se han pasado al alquiler temporal para regatear la ley de vivienda
El mercado de alquiler ha perdido entre el 15 y el 30 % por los topes impuestos por el Gobierno
La situación es preocupante. La ley de viviendas provocó la fuga de propietarios antes incluso de su entrada en vigor, pero ahora los expertos cifran entre el 15 y el 30 % el número de inmuebles que han salido del mercado por un texto que el Gobierno se empeñó en aprobar pese a las advertencias del sector. La reducción de la oferta ha provocado un aumento de precios sin precedentes y muchos arrendadores buscan nuevas fórmulas para regatear las limitaciones impuestas por la ley, pero estas tienen sus riesgos.
Aunque la ley entró en vigor en mayo de este año, su aprobación en el Consejo de Ministros en febrero de 2022 ya sembró el pánico entre los propietarios por la limitación en la actualización de los alquileres que topaba en el 2 % las subidas. El sector, que ya había avisado de lo que pasaría, comenzó entonces a alertar de la retirada de inmuebles del mercado, provocando un importante encarecimiento en los precios, especialmente en las grandes ciudades.
La mayor parte de propietarios ‘huyeron’ hacia otras modalidades, como la venta o el alquiler vacacional o de temporada para evitar la pérdida de poder adquisitivo que suponía el tope del alquiler cuando el IPC rondaba el 10 %.
Sin embargo, el cambio a un alquiler de temporada no es tan sencillo, como advierte la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Muchos arrendadores están justificando la temporalidad de los alquileres solo basándose en la duración, una práctica ilegal ya que tienen que obedecer a una causa concreta que debe reflejarse en los contratos, ya sea por cuestiones laborales, académicas o vacacionales.
«Un arrendamiento de temporada, si existe causa, puede tener perfectamente una duración superior al año, al igual que un arrendamiento tradicional puede tener una duración inferior al año», apunta José Ramón Zurdo, director general de ANA.
Los contratos suscritos con inquilinos sin otra vivienda habitual pasarían a tener la consideración de arrendamientos tradicionales
Las consecuencias para los propietarios pueden ser muy graves, ya que los contratos suscritos con inquilinos que no tengan otra vivienda habitual pasarían a tener la consideración de arrendamientos tradicionales, pudiendo prorrogarse hasta cinco –siete si son personas jurídicas–. Además, los arrendadores no podrían actualizar las rentas ya que el alquiler temporal no suele prever subidas.
Por ello, Zurdo recomienda a los propietarios comprobar la veracidad de los motivos que presenten los inquilinos para acreditar la temporalidad del alquiler y no inventar causas simuladas ya que se arriesgan a verse atados a un alquiler tradicional en condiciones muy desfavorables.
Solo en tres capitales es más rentable alquilar
La gravedad por el descenso de oferta es tal que, para acceder a la misma vivienda, es necesario invertir en alquiler un 46 % más de lo que supone el pago de la cuota de la hipoteca. Idealista ha publicado un interesante informe en el que calcula la renta neta familiar necesaria para la compra o el alquiler de una vivienda de 2 habitaciones en las capitales sin destinar más del 30 % de la misma y los resultados son desalentadores.
Por ejemplo, en la ciudad Barcelona son necesarios 59.125 euros netos de renta familiar para hacerse con una vivienda de estas características, pero la compra de ese mismo inmueble requiere de una entrada –el 20 % del valor de tasación que no financia la banca y el 10 % de gastos e impuestos– de 85.595 y unos ingresos de 42.458 euros netos anuales para poder hacer frente a la hipoteca. Es decir, se necesitan unas ganancias del 39 % más para alquilar que para comprar, claro que hay que tener la liquidez suficiente para pagar la entrada.
Patronal de las agencias inmobiliarias
Miguel Á. Gómez (Fadei): «La ley de vivienda genera miedo a los pequeños propietarios y por eso no hay oferta»
Las diferencias más notables al respecto se encuentran en Huelva (81 %), Lérida (77 %), Jaén (71 %) y Murcia (66), mientras que en San Sebastián (-12 %), Palma (-10 %) y Granada (-3 %) todavía es más ‘rentable’ alquilar, debido principalmente al alto valor de la vivienda.
Como señala Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario, el estudio «vuelve a poner de manifiesto el perverso efecto de la ley de vivienda en el mercado que, al reducir la oferta del alquiler, ha dificultado el acceso a la vivienda no solo ya en los arrendamientos, sino también en la venta».
«Los datos publicados en este informe muestran que los ingresos necesarios para comprar una vivienda siguiendo las recomendaciones financieras son mucho más bajos que para alquilar el mismo inmueble, pero es imprescindible aportar una cantidad elevada de ahorros», añade.
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