Alquileres y pensiones: los mayores suman rentas mientras los jóvenes recelan del compromiso

En España ha habido un fuerte desplazamiento desde la demanda de vivienda en propiedad hacia la demanda de vivienda en alquiler. La tasa de propiedad ha pasado del 80 al 75 %. El cambio afecta principalmente a los jóvenes para los que esa tasa —el porcentaje de las viviendas habitadas que lo son en régimen de propiedad–ha bajado del 75 % al 30 %.

El cambio en las preferencias —de vivienda en propiedad a vivienda en alquiler— se ha producido en un contexto de crecimiento de empleo y de tipos de interés hipotecarios reducidos salvo en el corto periodo de disparo inflacionista. Lo anterior quiere decir que no era más difícil hipotecarse para comprar una vivienda que irse a vivir de alquiler. En ambos casos los precios han sido y siguen siendo altos, sin embargo, el persistente mensaje de ridiculizar a quienes hacían de la vivienda su principal activo de ahorro, ha calado hondamente. Pero hay más.

En España se crean anualmente unos 200.000 hogares. Los que se forman por parejas jóvenes se hacen, en su mayoría, sin vínculo matrimonial alguno, ni religioso ni civil. Una sensación extendida de esquivar compromisos de largo plazo está detrás de este comportamiento. No se trata sólo de un agudo y rápido proceso de laicidad. Muchas parejas a las que el cristianismo cultural no resulta ajeno, eligen convivir al margen de cualquier compromiso de largo plazo. En las sociedades con vértigo a los compromisos permanentes, un crédito hipotecario está fuera de contexto.

Lamentablemente, los modelos económicos que analizan el comportamiento de la demanda de viviendas no incorporan este tipo de variables sociológicas; variables que, técnicamente hablando, no serían difíciles de modelizar. Sin embargo, no hay grandes problemas en incluir en el análisis la tendencia a la creación de nuevos hogares como consecuencia de las rupturas familiares. Para este tipo de variables sí hay cabida en los modelos econométricos.

En España sigue faltando una cultura financiera suficiente para que quienes son capaces de generar algún ahorro y han decidido no hacerlo

Lo cierto es que este cambio tan acentuado en las preferencias hacia la vivienda de alquiler ha agudizado un severo problema de distribución de la renta intergeneracional. No sólo son las personas de más edad quienes reciben pensiones financiadas por las cotizaciones de las generaciones más jóvenes, sino que también reciben las rentas de alquiler. Efectivamente, las generaciones de mayor edad son las que canalizaron la mayor parte de su ahorro a lo largo de la vida hacia la vivienda en propiedad. El 90 % de la riqueza de las familias españolas estaba basada en la vivienda. Los datos los aporta el Banco de España en tres documentos publicados a lo largo de 2024.

No pocos de los jóvenes —el 40 %— que han decidido vivir de alquiler soportan un sobreesfuerzo económico por el pago del mismo. El propio Banco de España cataloga una situación como de sobre esfuerzo cuando el inquilino tiene que entregar el 40 % o más de sus ingresos como pago del alquiler.

Pero ni vivienda en propiedad ni ahorro en activos alternativos. En España sigue faltando una cultura financiera suficiente para que quienes son capaces de generar algún ahorro —y han decidido no hacerlo comprándose una vivienda—, lo hagan en activos financieros alternativos. El resultado último es que la posición en la que se encuentran estos jóvenes para hacer frente a una situación económica adversa usando sus activos como respaldo es ciertamente frágil.

Sin duda que el problema de la accesibilidad a la vivienda —sea en el régimen que sea— es típicamente complejo y poliédrico, pero sorprenderse ahora del desapego a la compra de vivienda parece más bien propio de quienes ignoran en sus análisis el vértigo a los proyectos de vida con vocación de futuro. El recelo ante cualquier compromiso vital de largo plazo es terreno abonado para el disparo de la demanda de alquiler; una demanda en plena competencia con la vivienda turística.

• José Manuel Cansino es catedrático de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla, profesor de San Telmo Business School y académico de la Universidad Autónoma de Chile / @jmcansino