La obra nueva crece, pero no logra aliviar la escasez de vivienda en España

El mercado residencial español ha arrancado 2025 con fuerza: aumentan las compraventas, suben los precios y se reactiva la promoción de vivienda nueva. El primer trimestre del año cerró con un crecimiento interanual del 19,9 % en las transacciones y del 11,4 % en los precios de compraventa. En paralelo, los visados de obra nueva aumentaron un 19,4 %, un avance notable que, sin embargo, aún no parece suficiente para reequilibrar la relación entre oferta y demanda.

Según el informe I Solvia Market View 2025, entre enero y marzo se concedieron 36.102 licencias para construir viviendas, lo que supone un 10,4 % más que el trimestre anterior y casi un 20 % más que en el mismo periodo de 2024. Esta cifra consolida una senda ascendente en la actividad promotora, tras años de contención e incertidumbre.

Madrid volvió a liderar la concesión de visados con 5.722 autorizaciones, lo que representa un repunte del 80,7 % respecto al trimestre previo. Le siguieron Sevilla, Barcelona, Almería y Valencia. Estas cinco provincias concentran el 46,8 % del total nacional, lo que revela un mercado dinámico, pero desequilibrado, donde la nueva promoción apenas alcanza a muchas provincias del interior. Pese a este repunte, el informe advierte que el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo la causa principal de la presión sobre los precios. El ritmo de obra nueva todavía no logra compensar el déficit acumulado.

La falta de claridad normativa, la escasez de suelo urbanizable, las dificultades para encontrar mano de obra cualificada, el elevado precio de los materiales de construcción y la necesidad de agilizar los procesos administrativos son algunos de los principales retos a los que se enfrenta el sector, según Solvia.

Esta situación tiene un impacto especialmente severo en los jóvenes. «El acceso a la vivienda se está convirtiendo en una barrera creciente para algunos segmentos de la población, especialmente para los jóvenes, y superar este reto exigirá medidas estructurales que fomenten la promoción de vivienda asequible, impulsen la colaboración público-privada y favorezcan el desarrollo de nuevos modelos residenciales», señalan los autores del informe.

Precios al alza

El dinamismo en la concesión de licencias, sin embargo, no ha evitado que los precios sigan escalando. Entre enero y marzo, el coste medio de la vivienda nueva alcanzó los 2.467 €/m², un 5,5 % más que el trimestre anterior y un 11 % más que en 2024. El dato es casi idéntico al de la vivienda de segunda mano (2.153 €/m², también con un alza interanual del 11 %), lo que indica que la escasez afecta por igual a ambos segmentos del mercado.

De hecho, el informe prevé que los precios mantendrán su tendencia ascendente hasta final de año, con subidas estimadas de entre el 5 % y el 7 %. Una previsión que muestra que la oferta continúa por detrás de la demanda real.

Problemas estructurales

Solvia estima que para el cierre de 2025 los visados de obra nueva crecerán entre un 8 % y un 10 %. Aunque es una noticia positiva, el propio informe reconoce que los problemas estructurales del sector podrían seguir condicionando esta evolución.

En definitiva, la obra nueva representa un elemento clave para aliviar la presión del mercado, pero su impacto seguirá siendo limitado mientras persistan obstáculos estructurales. Según el informe, la mejora de los procesos urbanísticos y la seguridad regulatoria podrían ser factores determinantes para que la actividad promotora gane recorrido y contribuya de forma más efectiva a contener los precios.