La situación cambia cuando el contrato firmado contempla una duración superior a esos plazos mínimos
Vivienda
La indemnización que los propietarios deben pagar a los inquilinos si incumplen esta normativa
Cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente
La adquisición de una vivienda que ya cuenta con un inquilino genera numerosas dudas, tanto para quien vende como para quien compra. Entre las más frecuentes está qué pasa con el contrato de alquiler tras el cambio de propietario y en qué situaciones el nuevo dueño estaría obligado a compensar al arrendatario.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aborda esta cuestión, explicando cómo se subroga el comprador en el contrato existente y estableciendo los límites de sus responsabilidades y derechos frente al inquilino.
De acuerdo con esta ley, al venderse una vivienda que está alquilada, el comprador asume automáticamente el papel de arrendador y debe cumplir con los términos del contrato existente.
Esto implica que el inquilino puede seguir residiendo en la vivienda bajo las mismas condiciones acordadas durante los primeros cinco años si el vendedor era una persona física, o siete años si era una persona jurídica, sin que el nuevo propietario tenga que pagarle ninguna indemnización.
La indemnización establecida por la LAU
La situación varía cuando el contrato de arrendamiento establece una duración superior a los plazos mínimos legales. En estos casos, el nuevo propietario únicamente está obligado a respetar el alquiler hasta alcanzar los cinco o siete años establecidos por la ley. Si el contrato se extiende más allá de ese periodo, el arrendatario podría perder su derecho antes de tiempo, pero la responsabilidad de indemnizarle recaerá sobre el vendedor, no sobre el comprador.
Según la LAU, la compensación corresponde a una mensualidad de renta por cada año que exceda el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato de diez años se firmó con un particular como arrendador y la vivienda se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler por encima del periodo protegido. En esta situación, el inquilino tendría derecho a recibir dos mensualidades del anterior propietario como indemnización.
Asimismo, la ley contempla la posibilidad de que arrendador e inquilino acuerden expresamente en el contrato que la venta de la vivienda ponga fin al arrendamiento. En estos casos, el comprador solo debe respetar el alquiler durante los cinco o siete años de protección legal. Transcurrido ese tiempo, no existe obligación de compensar económicamente al arrendatario.
En otras palabras, el comprador nunca deberá abonar ninguna indemnización. La responsabilidad recae únicamente en el vendedor, y solo cuando la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
