Una nueva obligación legal amenaza con provocar derramas desproporcionadas en cientos de miles de edificios

La obligación de realizar el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), antes conocido como Inspección Técnica de Edificios, para los inmuebles de más de 50 años está destapando una grave problemática social y económica en España. Lo que en su origen pretendía ser un instrumento de seguridad, sostenibilidad y regeneración urbana se ha convertido, en la práctica, en una amenaza para el patrimonio y el bienestar de miles de familias, especialmente las más vulnerables.

La exigencia del IEE afecta a una parte sustancial del parque inmobiliario español. Según estimaciones de la Dirección General del Catastro y de diversos estudios sectoriales, en España existen alrededor de 9,7 millones de viviendas en edificios residenciales, de las cuales más de la mitad tiene más de 40 años. En ellos reside aproximadamente el 55 % de la población.

Esto significa que millones de hogares pueden verse sometidos, en los próximos años, a una obligación cuyo cumplimiento supone el inicio de un proceso costoso y complejo: el IEE no solo diagnostica el estado del edificio, sino que abre la puerta a obras de conservación, accesibilidad y eficiencia energética que, en muchos casos, derivan en derramas económicos desproporcionados y en obras que bajo la apariencia de necesidad realmente posibilitan el enriquecimiento de unos pocos.

Colectivos vulnerables

El impacto de estas derramas alcanza de lleno tanto a los propietarios jubilados, con pensiones que apenas cubren lo esencial, como a las rentas bajas y medias, que ven tambalearse la estabilidad de su economía familiar. Una derrama de decenas de miles de euros —como ocurre con la instalación, por ejemplo, de un SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior)— no es un gasto puntual: es una losa que puede comprometer la supervivencia de un hogar y poner en jaque el derecho a seguir habitando en él.

Conviene recordar que el impago de estas derramas no es un mero incumplimiento económico, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e y art. 21) faculta a la Comunidad de Propietarios para acudir al procedimiento monitorio y, en su caso, a la ejecución forzosa, con la posibilidad de embargar y sacar a subasta la vivienda del propietario moroso. Se trata de un crédito de carácter preferente, lo que significa que, ante la imposibilidad de afrontar el pago, el vecino puede perder su casa en favor de la Comunidad. Una obligación concebida para promover la sostenibilidad y la eficiencia energética, de sobrepasar un extremo razonable, puede acabar privando a las familias de su hogar.

En la práctica, lo que debía ser una medida de sostenibilidad se transforma en una amenaza directa contra el derecho constitucional a una vivienda digna (art. 47 CE) y la protección de la propiedad privada (art. 33 CE).

La contradicción resulta evidente con actuaciones como un SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior), cuyo coste excede ampliamente lo razonable. Lo que nació como un incentivo para la rehabilitación se convierte en un resquicio legal que permite introducir derramas por la puerta trasera, sin debate real ni protección para los más vulnerables.

En ese punto, la sostenibilidad deja de ser un objetivo legítimo y se convierte en un pretexto. El resultado es una auténtica paradoja social y jurídica: la norma que debía proteger la sostenibilidad urbana termina empujando a miles de familias a endeudarse o a perder su patrimonio. Y aquí surge la pregunta esencial: ¿qué es lo que realmente debe proteger la ley: los edificios o a las personas que los habitan?

¿Quién gana en todo esto?

Detrás de esta dinámica puede haber ganadores evidentes. En primer lugar, quien propone la realización de una mejora innecesaria, amparándola bajo la etiqueta de «eficiencia energética» aunque existan soluciones más económicas que cumplirían igualmente con la normativa.

A partir de ahí, las grandes beneficiadas pudieran ser las empresas de rehabilitación, que ven multiplicada su facturación cuanto mayor es el presupuesto aprobado —un SATE de cientos de miles de euros es, para ellas, un negocio redondo— y que a menudo se presentan como «solución única» en el marco del IEE.

También pudieran salir ganando los distintos profesionales que elaboran los informes y proyectos: el IEE es obligatorio, tiene un coste, y si el diagnóstico se orienta hacia actuaciones más costosas, sus honorarios se ven beneficiados.

Por último, las Administraciones públicas encuentran aquí un argumento político: pueden exhibir avances en sostenibilidad y cumplimiento de los objetivos europeos de descarbonización, aunque el coste real se traslade íntegro a los propietarios y sin que exista un sistema estable de ayudas que lo compense.

En este sentido, aunque debemos ver este informe como algo positivo, ya que asegura aumentar el máximo de vida útil del inmueble y prevenir futuros problemas, debería garantizarse legalmente la unanimidad en la adopción del correspondiente acuerdo por la Comunidad y facilitar ayudas públicas al objeto de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, de forma que, en todo caso, no se vea afectado el derecho constitucional a una vivienda, en los supuestos de personas vulnerables o que no puedan hacer frente derramas significativas.

*José Antonio Soler Martínez, doctor en Derecho, Universidad Cunef