Gonzalo Bernardos, sobre la Ley de Vivienda: «En Cataluña están volviendo las chabolas y las tiendas de campaña»

Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos (Barcelona, 1962) es una de las figuras más reconocidas entre los economistas españoles. Actualmente es profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la misma institución. Paralelamente, compagina su labor académica y de analista económico con su rol de advisor en Trioteca.

Bernardos atiende a El Debate en medio de la crisis inmobiliaria que está viviendo el país. Una situación que, según considera, «no se quiere resolver porque se quieren ganar votos».

–Empiezo por el final: ¿Hasta cuando va a durar esta crisis de la vivienda?

–Si tuviéramos un Gobierno que quiere gobernar y no generar relato diría que hasta que se cambie la política de vivienda. Se han puesto unas medidas que penalizan al propietario. Este responde reduciendo la oferta, por lo que el mercado de alquiler se estrecha y se incrementan los precios. En estas circunstancias es más barato comprar una vivienda y pagar una cuota hipotecaria que pagar el alquiler. Por eso se produjo un gran desplazamiento de la demanda a la compra, produciendo el mismo efecto en este mercado. Como se edifican pocas viviendas (en el mejor de los casos se iniciarán 170.000 al año) y de segunda mano hay pocas, pues los precios no paran de dispararse. En cualquier país normal, con un gobierno normal, esto no podría ocurrir.

–Una de esas medidas es el límite de alquileres al que ya se han acogido Cataluña, Navarra y País Vasco.

–Lo que siempre sucede cuando se pone un control de alquileres es que al propietario no le interesa tener la vivienda arrendada a ese precio y la vende o simplemente la tiene vacía. En Barcelona no hay ni habitaciones. Las universidades están perdiendo alumnos de fuera de Cataluña porque no encuentran sitio donde vivir. Han vuelto las chabolas, las tiendas de campaña y los asentamientos al lado del río. Se han cargado el mercado. Y se sabía. Si coges cualquier libro de introducción a la economía, en la lección tres te explican los efectos perversos del control de alquileres. Pero lo que importa en la política actual no son las cosas que se hacen, sino el relato.

–¿Cómo pueden los jóvenes comprarse una vivienda?

–Cuando uno se da cuenta de que paga más de alquiler que de cuota hipotecaria le pide dinero a los padres o son los propios padres los que se lo ofrecen. Actualmente estamos ante un máximo histórico en donaciones y préstamos entre particulares. Si tienes padres con dinero tienes el problema resuelto. Si tienes padres sin dinero lo pasas mal, por la sencilla razón de que los jóvenes no tienen el ahorro necesario para enfrentarse a la compra de una vivienda.

–¿Qué ha ocurrido con los avales ICO que el Gobierno anunció a bombo y platillo?

–El Gobierno en plena campaña de las elecciones autonómicas y municipales de 2023 dijo que a través del ICO iban a ayudar a los jóvenes a acceder al 100 % de la financiación y que ellos iban a aportar el 20 %. Pero hasta septiembre de 2025 solo se han beneficiado de esta medida 7.838 hipotecas. Anunció la medida y se ha despreocupado de todo.

No se quiere resolver el problema, se quieren ganar votos

–Se está notando cierta ralentización en las compraventas de vivienda. De hecho, en algunos mercados, como es el de Madrid, los últimos datos reflejan que estas operaciones han caído. ¿Es el principio del fin?

–El dato es una señal de alerta, pero no podríamos decir que es la tendencia. Lo que sí es una tendencia es que cuesta muchísimo más tiempo vender un piso en esas zonas. El mercado de alto standing es el que está más tocado, sobre todo en Barcelona y Madrid. Las ventas son bastantes menores de las previstas. Los propietarios piensan en el precio que quieren poner, pero no es suficiente. Ahí encontramos un parón. Ahora, todo lo que está por debajo de los 750.000 euros en las grandes áreas metropolitanas de España se venden como churros.

–Ese alto standing es demandado por extranjeros, algo que quiere evitar el Gobierno, por ello anunciaron que iban a imponer un impuesto del 100 % a la compra de vivienda, con el objetivo de desincentivar la compra de vivienda por parte de extracomunitarios y extranjeros no residentes.

–Son cuatro. No va a tener apenas impacto. ¿El joven va a vivir al barrio Salamanca y va a comprar la vivienda de millón y medio de euros que compra el rico hispanoamericano? Es todo lo mismo: relato, relato y relato. Han quitado la Golden Visa para bajar el precio de la vivienda, pero es que esa medida fue un fracaso. Todas las propuestas que hace el Gobierno en materia de vivienda son para intentar engañar a la gente.

–¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?

–Nada de nada. Los bancos no están financiando a lo loco. En términos nominales, en 2006 se concedieron 170.000 millones de euros, y a finales de 2025 habrán dado 85.000 millones. La gente confunde precios elevados o subida de precios con burbuja inmobiliaria. El problema está en la oferta, no en la demanda. Pero hacer crecer la oferta de la noche a la mañana es imposible.

–¿Cómo se puede resolver este problema?

–Es muy fácil: haz que sea más rentable. ¿Y cómo se consigue eso? Si tú das seguridad jurídica al propietario y le ofreces una rentabilidad del 5 % tendrías España llena de viviendas de alquiler. Esto incrementaría la oferta y los precios bajarían. Pero no se quiere resolver el problema, se quieren ganar votos.

El Gobierno está convirtiendo el mercado de alquileres en una película de Robin Hood

Si echamos la vista atrás todo esto comienza cuando Podemos nace y enmarca las pautas del discurso sobre vivienda. Podemos te dice que cualquier propietario es especulador, que los precios son altos por culpa de los propietarios, que lo que hay que hacer es subir los impuestos y meter controles de precios. También te cuentan que no hay que construir y dicen una barbaridad: que porque se construyó mucho hubo una burbuja inmobiliaria. No es verdad. La burbuja la generaron los bancos, no los constructores, porque cuanta más oferta, mejor es el precio.

Todo este arsenal de propuestas es que el ha triunfado.

–¿Cómo van a evolucionar los tipos de interés a corto plazo?

–A la baja. Pero el Banco Central Europeo (BCE) es muy lento, siempre actúa después de que han pasado las cosas. El BCE no vio la inflación generada por la invasión de Ucrania. Y el BCE no está viendo que las materias primas energéticas están bajando y que la inflación actual de los alimentos es muy difícil que se mantenga. Estaría muy bien que lo bajaran al 1,5 % a final de año, pero no lo creo. Teniendo en cuenta la lentitud habitual, tendremos que esperar a marzo como muy pronto.