Detalle de un dúplex
Consultorio inlobiliario
¿Puedo ampliar mi vivienda a una zona común de uso privativo?
Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez, abogados y expertos inmobiliarios, explican una de las situaciones más extrañas y controvertidas
El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.
Vivo en un duplex. La parte superior es zona común de uso privativo. Se accede desde una escalera que está en mi salón. Quiero adaptar la zona para que sea una vivienda, pero la comunidad pone problemas. ¿Qué dice la ley?
Cuando se vive en un dúplex y la parte superior del inmueble figura como zona común de uso privativo, es habitual pensar que ese espacio puede adaptarse libremente para ampliar la vivienda o convertirlo en una unidad habitable independiente. Sin embargo, el régimen jurídico de estas zonas en España es muy claro y restrictivo, y la respuesta se encuentra principalmente en la Ley de Propiedad Horizontal y en una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo. Una zona común de uso privativo no es una propiedad individual del titular de la vivienda, sino un elemento que pertenece a toda la comunidad de propietarios, aunque su utilización esté reservada a uno de ellos. Es una figura jurídica frecuente en terrazas, patios, cubiertas o espacios anexos. El propietario del piso disfruta del uso exclusivo, pero no adquiere el dominio del espacio ni puede disponer de él como si fuera parte integrante de su vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7.1 que cada propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso siempre que no altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración exterior o los derechos de otros propietarios. Pero esta facultad se limita estrictamente a los elementos privativos. Cuando se trata de elementos comunes, aunque sean de uso exclusivo, la regla cambia por completo. Cualquier intervención que altere su configuración, estructura o destino requiere autorización de la comunidad. El problema jurídico se intensifica cuando la actuación pretendida no es una simple mejora o acondicionamiento, sino un cambio de uso. Transformar una zona común de uso privativo en vivienda supone, en la práctica, modificar su naturaleza jurídica e integrarla en la propiedad individual. Esto equivale a alterar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, es decir, el documento que define qué partes del edificio son comunes y cuáles privativas. Según el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, esa modificación exige el acuerdo unánime de todos los propietarios.
El uso privativo, por sí solo, no habilita para cerrar el espacio, construir en él o incorporarlo
La doctrina del Tribunal Supremo ha sido constante en este punto. Los elementos comunes solo pueden perder tal condición si existe acuerdo unánime de la comunidad o si el propio título constitutivo prevé expresamente esa posibilidad. El uso privativo, por sí solo, no habilita para cerrar el espacio, construir en él o incorporarlo a la vivienda. Incluso cuando el acceso a la zona se realiza únicamente desde el propio piso, como ocurre en muchos dúplex, ello no altera su naturaleza jurídica si registralmente sigue siendo elemento común. Desde el punto de vista práctico, esto significa que la comunidad de propietarios puede oponerse legítimamente a la conversión del espacio en vivienda si no existe acuerdo unánime. Solo existen excepciones limitadas a esta regla general. Podría ser posible la transformación si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad permiten expresamente ese uso o esa integración, o si todos los propietarios consienten la modificación. Si el propietario realiza las obras sin autorización, la comunidad puede exigir judicialmente la reposición del estado original e incluso reclamar indemnización por daños o perjuicios.
Asesores inmobiliarios
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.
