El ‘efecto Airbnb’: por qué tu vivienda es hoy hasta un 17 % más cara

El alquiler de corta duración se ha convertido para muchos propietarios en una vía para aumentar la rentabilidad de sus inmuebles. Donde antes veían un contrato de 900 euros al mes, ahora pueden ingresar 120 euros por noche. Cuando esa alternativa se generaliza en los barrios de las grandes ciudades españolas, el resultado es un encarecimiento del precio de la vivienda que puede alcanzar el 17 % en las áreas más tensionadas.

Un reciente informe de Fedea, a partir de más de 400 estudios internacionales sobre el efecto de los arrendamientos turísticos, señala que el crecimiento de plataformas como Airbnb tiende a elevar tanto los precios de compra como los de alquiler, especialmente en las zonas con mayor presión turística.

En Barcelona, por ejemplo, los alquileres han subido en torno a un 2 % de media por la expansión del alquiler turístico, mientras que los precios de compraventa lo han hecho entre un 4 % y un 5 %. En los barrios con mayor concentración de pisos vacacionales, los precios pueden llegar a encarecerse hasta un 17 %.

Cuando un propietario convierte su vivienda en alquiler de corta duración, esa unidad sale del mercado residencial tradicional. Si la oferta de vivienda es rígida –como ocurre en los centros históricos o en ciudades con poco suelo disponible–, incluso una reducción moderada del stock puede presionar los precios al alza.

Pero no es solo una cuestión de oferta. Los economistas hablan también de «efecto capitalización». Una vivienda vale más si puede generar ingresos turísticos. Aunque no se destine inmediatamente al alquiler vacacional, el mero hecho de poder hacerlo eleva su atractivo para inversores y compradores, y esa expectativa se incorpora al precio.

Esto se traduce en menos pisos disponibles para alquiler de larga duración y precios de compraventa más elevados. Según Fedea, este patrón se repite en distintas ciudades europeas y estadounidenses, con mayor intensidad en las zonas más turísticas y donde resulta más difícil ampliar la oferta residencial.

Los principales beneficiarios de esta situación son aquellos propietarios que pueden alquilar a turistas y atraer rentas más altas. También el comercio local vinculado a la hostelería y al consumo turístico se ve impulsado por el aumento de visitantes en barrios antes residenciales.

En el otro lado se sitúan los actuales inquilinos y los potenciales compradores que compiten en un mercado más tensionado. En barrios céntricos, el encarecimiento empuja a los vecinos de renta media o baja a la periferia, mientras perfiles con mayor capacidad adquisitiva ocupan su lugar.

Además del mercado de la vivienda, Fedea apunta a que la llegada masiva de turistas tiende a favorecer restaurantes, ocio nocturno y servicios orientados al visitante, en detrimento de comercio tradicional. Esto no implica necesariamente una destrucción neta de actividad, pero sí una transformación del tejido urbano.

Dilema regulatorio

Ante este escenario, comunidades autónomas y ayuntamientos han endurecido los requisitos para este tipo de viviendas, con registros obligatorios o límites de días. Sin embargo, la efectividad de estas medidas no ha dependido tanto de la severidad de la norma como de la capacidad de inspección y el acceso a los datos de las plataformas.

Mientras que en Asturias el paso a un sistema de declaración responsable permitió aflorar –y posteriormente controlar– un volumen muy superior de viviendas en poco tiempo, en Barcelona la moratoria de licencias ha funcionado como un freno al crecimiento de la oferta turística, aunque los operadores que ya contaban con permiso intensificaron su actividad para maximizar la rentabilidad de sus activos.

El gran desafío para las administraciones locales sigue siendo la profesionalización del sector. Fedea subraya que las leyes actuales suelen ser eficaces para disuadir al arrendador ocasional, pero los grandes gestores de carteras muestran una mayor resiliencia y capacidad de adaptación, ya sea mediante estructuras societarias más complejas o mediante el arbitraje entre plataformas para esquivar restricciones. Los autores consideran que, sin un intercambio de información más transparente entre ayuntamientos y plataformas, muchas de estas políticas corren el riesgo de quedarse en una declaración de intenciones.

El ejemplo internacional avala esta conclusión. Las ciudades que han optado por prohibiciones amplias han logrado frenar la expansión, pero no siempre abaratar la vivienda; aquellas que han apostado por controles parciales han visto cómo la actividad se desplazaba o se concentraba en operadores más profesionalizados.