Intervenir el precio del alquiler, el gran pinchazo de la izquierda

La vivienda y el derecho a techo se han convertido en la gran bandera política de la izquierda y en una prioridad indiscutible en la agenda pública. No es para menos. De hecho, es para más —al menos de lo que se viene haciendo— si se considera que España arrastra un déficit de más de 600.000 viviendas, mientras que el alquiler continúa escalando a un ritmo muy superior al de los salarios. Ante este contexto, algunas soluciones (como la declaración de zonas tensionadas) brillan entre el ruido mediático y parlamentario, aunque pocas abordan la raíz del problema.

Y este no sería siquiera el peor de los escenarios.

Los efectos de determinadas intervenciones (como los controles de renta o los límites a los apartamentos turísticos) son contraproducentes, aunque siguen generando titulares favorables y posicionando a quien las impulsa como único defensor de los derechos básicos.

La realidad es mucho más compleja y la problemática habitacional no mejora cuanto mayor sea el intervencionismo. Porque la vivienda es un problema de escasez mucho más que de regulación. Actualmente, más de 300 son los municipios que imponen topes a los alquileres, pero la vivienda social ha crecido menos de un punto porcentual en los últimos cinco años y se sitúa en el 3,4 %, frente al 8 % que alcanza la media europea. Más allá de nuestras fronteras, la experiencia económica nos revela que tendríamos que fijar más la vista en Viena o en los errores de los vecinos alemanes.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, explica que durante el Mietendeckel, la ley de Berlín vigente de 2020 a 2021 con la que se congelaron los precios del alquiler, bajó las rentas de los contratos afectados, «pero la oferta se redujo de forma significativa y parte del parque se desplazó hacia la venta». Unsain asegura que los controles de precio solo funcionan de manera equilibrada cuando van acompañados de una estructura sólida de vivienda pública. Pese a ello, preferimos los aplausos en tertulias; aparentar que hacemos cosas (las cuales son, por supuesto, efectivas). Ya se sabe que no basta con parecer la mujer del César, sino que también hay que parecerlo.

Incrementar el parque de vivienda es menos atractivo y rentable en términos electorales que imponer controles de precios

Incrementar el parque de vivienda es algo menos atractivo y rentable en términos electorales que imponer controles de precios. Esto último requiere de tiempo, inversión pública, seguridad jurídica y cooperación estable entre sector público y privado. En esta línea, las zonas tensionadas proyectan una fotografía de política útil muy alejada de los resultados que estarían dando. El también director general de ACV Gestión Inmobiliaria explica que estos enclaves no eliminan la tensión del mercado, sino que la redistribuyen: «protegen al inquilino que ya está dentro, pero dificultan el acceso a quien busca su primera vivienda; reducen la oferta privada si no existen incentivos e introducen un riesgo regulatorio que frena la inversión». Los propietarios y los inversores intentan mantener su capital alejado de entornos donde reinan las limitaciones en la actualización de rentas y evitan navegar en marcos normativos cambiantes donde se respira fuerte incertidumbre.

Todo ello deriva en un desplazamiento hacia la venta o el alquiler temporal, contrayendo progresivamente la oferta, especialmente en el alquiler. En los últimos tres años, la caída acumulada de la oferta en este segmento puede superar el 50 % en determinados mercados, tal y como revela la data de pisos.com.

Los alquileres de las áreas intervenidas no han bajado de forma generalizada

El portal inmobiliario detecta un incremento sostenido en la activación de alertas para nuevos anuncios, «lo que refleja una mayor urgencia y una actitud más proactiva por parte de los demandantes», puntualiza su portavoz y director de Estudios, Ferran Font. Paralelamente, aprecian una mayor recurrencia en las búsquedas y un menor tiempo de reacción ante nuevas publicaciones. «Los datos más recientes no solo confirman que la presión sobre estas zonas sigue siendo elevada, sino que evidencian una intensificación de la competencia por la oferta disponible», apunta.

El desequilibrio entre oferta y demanda que persiste en las zonas tensionadas se deja ver en los precios, aunque no exactamente como sugiere el debate político. Los alquileres de las áreas intervenidas no han bajado de forma generalizada, pero sí se aprecia una cierta calma respecto a años anteriores. Las rentas medias se han estabilizado y los precios más altos ya no crecen con la misma fuerza. Dicho de forma sencilla: el mercado parece haber dejado de acelerar, pero sigue circulando a una velocidad elevada.

Mientras tanto, en los municipios donde no se aplican estos límites, los alquileres continúan subiendo, aunque con algo menos de intensidad que antes. «Por ahora, el efecto más visible de la regulación no es una bajada clara de precios, sino una moderación en las subidas. Y todavía es pronto para saber si esa contención será duradera o solo una pausa dentro de una tendencia marcada por la escasez de vivienda», concluye el portavoz.