Uno de cada cuatro euros de la vivienda nueva se va a pagar impuestos

La escasez de suelo, los largos procesos de gestión de las licencias, la escasez de mano de obra, los altos costes de las materias primas y las restricciones a la financiación están limitando aún más una oferta de vivienda que es incapaz de crecer. A esto se le suma la elevada cantidad de impuestos a los que tiene que hacer frente el sector inmobiliario, sobre todo a la hora de construir vivienda, que encarecen unos precios ya de por sí muy tensionados.

La presión fiscal en la vivienda es significativamente superior a la media europea, según un estudio del Instituto de Estudios Económicos (IEE). El sistema impositivo actual grava intensamente todas las fases del ciclo inmobiliario –construcción, adquisición, tenencia, transmisión y arrendamiento–, y España, de media, presenta tipos impositivos superiores a los de la OCDE y la Unión Europea (UE).

A la hora de construir vivienda nueva, los impuestos, tasas y cargas públicas suponen más de un 26 % adicional sobre el precio final. Esto supone que un comprador que adquiere una vivienda tipo de 300.000 euros debe soportar más de 78.000 euros en costes fiscales acumulados desde la adquisición del suelo hasta la firma de la escritura. O lo que es lo mismo: uno de cada cuatro euros va a pagar impuestos.

Así se desprende del informe Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción, elaborado por EY Para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). En él se analizan los distintos tributos que se aplican durante todo el proceso, desde la construcción hasta la adquisición.

Por adquirir el suelo, el promotor tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que varía según la comunidad autónoma y va del 6 al 13 % y se incorpora al coste de la promoción y termina repercutiendo en el precio final de venta.

Durante la fase de construcción se añaden nuevos impuestos y tasas que encarecen el proceso, entre los que se incluyen el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) –es municipal y su tipo impositivo puede llegar hasta el 4 %– y la tasa por licencia urbanística –también municipal y oscila entre el 2 % y el 6 %–. Asimismo, se suman los Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociados a determinadas operaciones, la Licencia de Primera Ocupación, el IBI durante la promoción, el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) y otras tasas municipales.

En la fase final de venta, el comprador final asume el 10 % del IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que va del 0,5 % al 2 %, dependiendo de la región. En total, paga «directamente» un total de 32.250 euros en impuestos. El resto de los costes fiscales, que integran el Impuesto sobre Sociedades (IS), la plusvalía municipal y los tributos de las fases anteriores, quedan integrados directa o indirectamente en el precio de venta.

«La carga fiscal sobre la vivienda nueva se ha convertido en una barrera insostenible para quien quiere comprar su primera vivienda», asegura Carolina Roca, la presidenta de Asprima.

«Si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto», lamentan, por su parte, desde el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV).

Pero estos impuestos no solo afectan al precio final que paga el comprador, sino también a su capacidad de financiación. Las entidades financieras rara vez incluyen los tributos dentro del importe hipotecable, de modo que se necesita disponer de ahorros propios para cubrirlos.