Cartel de alquiler en un edificio de la capital
La nueva prórroga de los alquileres amenaza con reducir aún más la oferta de vivienda
Expertos inmobiliarios recuerdan que la anterior prórroga ya generó muchos conflictos judiciales
La intención del Gobierno de impulsar una nueva prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler amenaza con provocar movimientos en el mercado antes incluso de que se concrete la regulación. Expertos inmobiliarios advierten de que los propietarios cuyos contratos se aproximan a su vencimiento podrían adelantar decisiones de no renovación o endurecer las condiciones de los nuevos arrendamientos ante la posibilidad de quedar afectados posteriormente por nuevas limitaciones.
Mercedes Blanco, abogada especializada en gestión inmobiliaria y CEO de Vecinos Felices, sostiene que el principal problema es la incertidumbre sobre las condiciones que terminarán aplicándose a los contratos. La experiencia de las anteriores prórrogas extraordinarias, asegura, dejó numerosos conflictos interpretativos que todavía llegan a los despachos y tribunales.
«Cada modificación extraordinaria sobre contratos en vigor genera dudas interpretativas que tardan meses e incluso años en resolverse», señala Blanco, que reclama reglas «claras, previsibles y con efectos perfectamente delimitados en el tiempo».
La preocupación se centra especialmente en los contratos próximos a su fecha de finalización. Ante la posibilidad de que una futura regulación obligue a prolongarlos, algunos propietarios podrían optar por recuperar anticipadamente la vivienda cuando legalmente puedan hacerlo en lugar de exponerse a una nueva extensión obligatoria.
La anterior experiencia continúa generando controversias jurídicas. Entre las cuestiones pendientes se encuentran las solicitudes de prórroga presentadas mientras la norma estaba vigente para contratos cuyo vencimiento se produciría posteriormente, una vez desaparecida aquella regulación.
Blanco considera discutible que el derecho a mantener el contrato pudiera quedar consolidado simplemente mediante la presentación de una solicitud mientras la medida estaba vigente cuando el arrendamiento todavía no había llegado a su fecha de finalización.
También persisten consultas relacionadas con burofaxes, comunicaciones sin respuesta y solicitudes cursadas durante la vigencia de normas posteriormente derogadas. «Cuando no existe un criterio consolidado, inevitablemente aumenta la judicialización», advierte la abogada.
El riesgo de reducir más la oferta
La nueva regulación llega además en un momento especialmente delicado para el alquiler. La escasez de vivienda disponible y el aumento de la demanda han provocado fuertes incrementos de precios durante los últimos años, mientras el déficit de oferta continúa siendo uno de los principales problemas del mercado residencial.
Los profesionales inmobiliarios advierten de que introducir nuevas restricciones sobre contratos existentes puede tener consecuencias más allá de los inquilinos directamente beneficiados por las prórrogas.
Entre ellas estaría que algunos propietarios decidan no volver a alquilar sus viviendas, trasladarlas a otros usos o elevar las exigencias para seleccionar nuevos inquilinos ante la expectativa de que las condiciones inicialmente pactadas puedan modificarse posteriormente. «Prorrogar o congelar contratos existentes no incorpora vivienda nueva al alquiler; en muchos casos, retrae la que ya hay», sostiene Blanco.
Cataluña cambia las reglas
A esta incertidumbre estatal se añaden los últimos cambios regulatorios aprobados en Cataluña. Desde el pasado 14 de julio está en vigor una nueva definición de gran tenedor para las principales obligaciones relacionadas con la vivienda.
Tienen esta consideración las entidades financieras y fondos de inversión, así como los propietarios con más de diez viviendas en España o cinco o más en Cataluña, con determinadas excepciones para operadores sociales y entidades sin ánimo de lucro.
La reforma establece además diferencias en función de cuándo se haya formalizado el arrendamiento. Según explica Blanco, las nuevas obligaciones no afectan a los contratos firmados antes del 31 de julio de 2026, mientras que los formalizados desde agosto sí pueden quedar sometidos a ellas.
