Qué debes saber antes de comprar una casa prefabricada en España

El mercado de la vivienda en España no vive su mejor momento y está alcanzando precios nunca antes vistos. En el mes de agosto, la media del precio cuadrado en España alcanzó los 2.498 euros, pero superó los 5.000 euros en Baleares y los 4.000 en la Comunidad de Madrid. Por todo ello, son muchos los ciudadanos que buscan alternativas a la hora de adquirir una vivienda. Y una de esas alternativas con las casas prefabricadas.

Las casas prefabricadas son aquellas cuyas partes se fabrican en una fábrica o taller externo, tal y como indica su nombre, para, posteriormente, ser trasladadas a su ubicación definitiva, donde son ensambladas y montadas sobre una cimentación previamente preparada.

¿Una alternativa más económica?

Las casas prefabricadas pueden parecer una alternativa muy atractiva a las casas de obra principalmente por su precio de salida, que siempre será más bajo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, para poder vivir en ella, es necesario disponer de un terreno y correr con todos los gastos para dotar al mismo de los suministros eléctricos, el agua, el alcantarillado, la telefonía y el gas o el gasoil.

De hecho, desde la Plataforma de Edificación Passivhaus, asegura que «Es vital mencionar que el precio de una vivienda industrializada no dista mucho de una vivienda convencional, y que, si encontramos ofertas llamativamente económicas en cualquiera de los tipos (industrializada o prefabricada) deberíamos plantearnos el porqué de esa diferencia y si la calidad obtenida es realmente equiparable a otras ofertas».

Trámites y requisitos

Lo primero que debemos saber si vamos a comprar una casa prefabricada es que estas están reguladas bajo la misma legislación que las construcciones tradicionales, bajo la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Por este motivo, para adquirir una es importante cumplir con la normativa vigente.

Lo primero que debemos saber es que para construir una vivienda de este tipo es necesario poseer suelo urbano, tal y como indican desde el portal inmobiliario Idealista, que es aquel terreno incluido en el plan urbanístico de una ciudad o municipio y que cuenta con los permisos y características para edificar en él. Se trata de parcelas que disponen de todos los servicios necesarios (red de abastecimiento, evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado).

Además, es importante consultar las alturas máximas y los metros edificables, entre otras cosas.

El estudio del terreno suele tener un coste de en torno al 2 % del Presupuesto de Ejecución de Material (PEM):

Estudio topográfico. Perfila la geometría de la parcela donde se construye la casa y su precio se mueve entre los 250 y los 400 eurosEstudio geotécnico. Muestra las características del terreno y sirve para diseñar una cimentación adecuada; su precio medio es de 725 euros

Por otro lado es importante tener los permisos de obra y la licencia urbanística. En el momento en el que solicite esta última habrá que pagar las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que suele tener un coste del 5 % del PEM, aunque depende del municipio.

También será necesario abonar el IVA, que en el caso de un particular que construye su propia vivienda (autopromoción) asciende al 10%. Este impuesto se liquida de forma progresiva, conforme vayan avanzando los trabajos.

A ello se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aplicable a la declaración de obra nueva, que representa un 1,5% del coste total.

En determinados supuestos puede intervenir un Organismo de Control Técnico (OCT) para certificar la correcta ejecución de la obra. Sin embargo, su contratación solo es obligatoria cuando lo exige la aseguradora para formalizar el seguro decenal, por lo que el autopromotor no tiene la obligación de recurrir a este organismo si no contrata dicha póliza.

Una vez construida la casa habrá que solicitar la cédula de habitabilidad, necesaria para legitimar los permisos urbanísticos, el proyecto y que es apta para uso residencial. El precio ronda los 135 euros por inmueble.

En lo que respecta a la licencia de primera ocupación, se solicita al ayuntamiento y su precio ronda entre el 0,5 % y el 1 % del presupuesto de ejecución material final de la obra.

Por último, será necesario inscribir nuestra casa en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario pagar un notario y un registrador, cuyos honorarios están en torno al 0.5 % del valor total.