Estos son los casos en los que es obligatorio declarar al vender una vivienda

Vender una vivienda en España no siempre implica tener que rendir cuentas a Hacienda, pero en muchos casos sí. La compraventa de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial que, como norma general, debe incluirse en la declaración de la Renta. Sin embargo, existen excepciones y matices importantes que conviene conocer para evitar sanciones y cumplir correctamente con las obligaciones fiscales.

En primer lugar, cualquier persona que obtenga una ganancia al vender su vivienda está obligada a declarar dicha operación en el IRPF. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (lo que se recibe por la venta, descontando gastos asociados como la comisión inmobiliaria o la plusvalía municipal) y el valor de adquisición (el precio de compra más los gastos de notaría, registro, impuestos y reformas justificadas).

En concreto, la ganancia tributa según una escala progresiva que, en 2025, va del 19 % al 28 %. No obstante, hay exenciones. Una de las más conocidas es la exención por reinversión en vivienda habitual. Si el vendedor reinvierte el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, no tendrá que tributar por la ganancia. Eso sí, debe declarar la operación en la Renta e indicar que se acoge a esta exención.

Asimismo, también están exentos los mayores de 65 años cuando venden su vivienda habitual. En este caso, no es necesario reinvertir el dinero ni se tributa por la ganancia, pero sí es obligatorio declarar la venta en el IRPF para informar del origen de los fondos y de la aplicación de la exención.

¿Y si la venta genera una pérdida patrimonial?

Por otro lado, si la venta genera una pérdida patrimonial, también debe incluirse en la declaración, ya que puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes. En cuanto a los no obligados a presentar declaración por no superar los ingresos mínimos, si han vendido una vivienda con ganancia, están obligados a declarar ese año aunque no tengan otros ingresos.

Por todo ello, salvo en contadas excepciones, la venta de una vivienda debe incluirse en la declaración de la Renta, ya sea por generar una ganancia o una pérdida, o para aplicar exenciones. Ignorar esta obligación puede acarrear sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria. Ante la duda, lo más recomendable es consultar con un asesor fiscal.