Las hipotecas variables se han abaratado hasta 4.000 euros en dos años, pero siguen siendo un 40 % más caras que en 2021

El mercado hipotecario ha dado muchos giros a lo largo de estos años. De un euríbor negativo a finales de 2021, se pasó a una tasa positiva que llegó hasta el 4.160 % en octubre de 2023. En ese momento, el índice de referencia para calcular las variables de las hipotecas comenzó a descender hasta situarse en el 2.079 % en julio de 2025, pero hace tres meses volvió a cambiar de rumbo y se sitúa, de nuevo, al alza. Concretamente ha cerrado octubre en el 2,187 %.

La bajada del euríbor ha supuesto un alivio para millones de hipotecados. Sin embargo, el descenso está siendo mucho más gradual que las fuertes subidas de 2022 y 2023. «La reducción es lenta. El euríbor sube por el ascensor, pero baja por las escaleras», señala Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

El impacto de esta evolución se traslada directamente a las hipotecas variables, que, pese a que sus cuotas han bajado en los últimos meses, todavía estas caídas no compensan los encarecimientos sufridos en 2022 y 2023. Por ejemplo, según cálculos de iAhorro, una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años, contratada en octubre de 2021 con un diferencial del 0,99 %, pagaba entonces una cuota de 449,64 euros al mes. En octubre de 2023, cuando el euríbor alcanzó su máximo del 4.160 %, esa misma hipoteca pasó a pagar 801,57 euros mensuales, lo que supuso un encarecimiento acumulado de 4.223,21 euros anuales.

Dos años después, con el euríbor en el 2,187 %, la cuota ha bajado hasta los 645,92 euros, un alivio de 155,66 euros al mes, o lo que es lo mismo, 1.867,87 euros al año. Aun así, el titular sigue pagando 196,28 euros más cada mes que cuando contrató la hipoteca.

«El alivio es notable si comparamos con los máximos de hace dos años, pero la recuperación completa será lenta y probablemente nunca volvamos a ver un euríbor en negativo», analiza la directora de Comunicación del comparador y asesor hipotecario. Aun así, Martínez se muestra optimista, y asegura que este indicador «seguirá bajando, aunque más despacio. Lo importante es que los hipotecados han dejado atrás los picos de tensión y ahora el horizonte es más estable y predecible».

Revisiones semestrales más sensibles

Igual que ha ocurrido con las hipotecas variables con revisión anual, quienes contrataron un préstamo hipotecario con revisión semestral también vivieron enormes incrementos de cuota que después se tradujeron en bajas que tampoco han llegado a compensar las subidas producidas en 2022 y 2023. Es más, estos hipotecados, teniendo en cuenta como ha cerrado el euríbor en octubre, verán una nueva subida de cuota, aunque estará entre unos seis y doce euros. «No hablamos de una tendencia alza sostenida, sino de un ajuste lógico tras varios trimestres de descensos», cuenta el portavoz de iAhorro.

Tanto es así que una hipoteca variable contratada en octubre de 2021 con una cantidad inicial de 150.000 euros, un plazo de amortización de 30 años, un diferencial del 0,99 % y de revisión semestral, se encareció desde su inicio hasta la revisión de octubre de 2023 un total de 347,62 euros mensuales –2.085,73 euros al semestre–. Eso sí, desde abril de 2024 hasta abril de 2025 la cuota se redujo un total de 158,15 euros cada mes, o lo que es lo mismo, 948,92 euros al semestre. Pero con la revisión de octubre de 2025 se encarecieron 5,60 euros, quedando el pago mensual en los 644,71 euros mensuales. De este modo, desde que se contrató hasta ahora, la cuota de la hipoteca se ha incrementado un total de 195,07 euros mensuales.

«Esto confirma la tendencia general del mercado: las hipotecas variables con revisión semestral fueron las primeras en notar las rebajas derivadas del descenso del euríbor, pero también son las primeras en reflejar sus leves repuntes», sentencian desde iAhorro.