Hipotecas
Cambio de rumbo en el mercado hipotecario: ¿empieza el fin de las hipotecas baratas?
El Banco Central Europeo lleva tres pausas consecutivas en la bajada de los tipos de interés. Esto está afectando al mercado hipotecario
El mercado hipotecario ha dado un giro tras la tercera pausa consecutiva en la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Tras la subida de los intereses de las hipotecas fijas en 2022 y 2023, en 2024 y en la primera mitad de 2025 se han abaratado sensiblemente. De hecho, tal y como aseguraba Ana Botín, presidenta del Banco Santander, «las entidades españolas están prestando dinero a tipos que están por debajo de los que se endeuda el Tesoro, con el coste medio de una hipoteca en el 2,67 %».
Pero, se está produciendo un estancamiento e, incluso, algunos bancos han empezado a subir los intereses de sus préstamos hipotecarios, ya que consideran que el BCE ha terminado con su política de recorte de tipos iniciada en junio de 2024 y que no los volverá a reducir a corto plazo.
Tres entidades financieras –BBVA, Bankinter y Unicaja– se han plantado ante la guerra hipotecaria y ofrecen hipotecas más caras que a principios de octubre, según el comparador financiero HelpMyCash.com. BBVA ha confirmado que no participará en la batalla de precios que están librando otras entidades en España. Y Bankinter calificó el mercado de «irracional». Su consejera delegada, Gloria Ortiz, explicó que el banco prefiere priorizar la rentabilidad antes que ganar volumen a cualquier precio.
Los encarecimientos afectan a préstamos hipotecarios a tipo fijo, que son los que tienen más demanda en España, aunque algunas mixtas también se han visto afectadas. Es destacable la subida de la hipoteca fija de Bankinter, que pasa del 2,69 % al 2,85 %. La de BBVA, a un plazo de diez años, pasa del 2,5 % al 2,6 %; y la de Unicaja ha subido el interés del 2,9 % al 3 %. En septiembre ya ING realizó un movimiento similar, e incrementó el tipo de interés de su hipoteca Naranja Fija del 3,45 % al 3,7 %.
Las hipotecas a tipo mixto, que ofrecen un interés fijo durante los primeros tres, cinco, diez o quince años y luego cambian al tipo variable, también han sido beneficiadas por una reducción en sus tipos de interés en 2024 y principios de 2025. Pero en el último mes Bankinter la ha subido en su tramo a tipo fijo, pasando del 2,79 % al 2,85 %.
Hipotecas variables
La tendencia en las hipotecas variables difiere de las fijas o las mixtas. Estos préstamos fluctúan según el euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables, y en la actualidad suelen estar referenciados con un interés fijo inicial durante uno o dos años. «En la actualidad, los bancos están reduciendo el interés fijo inicial y manteniendo el interés variable posterior. Solo algunas entidades han decidido reducir el diferencial, mientras que otros lo han incrementado», aseguran desde HelpMyCash.com.
Es el caso de Banco Sabadell, que en el último mes ha decidido reducir el interés de su hipoteca variable de euríbor más 0,6 % –1,9 % fijo el primer año– a euríbor más 0,55 % –1,65 % fijo el primer año–.
Pero hay que tener en cuenta que euríbor lleva tres meses consecutivos al alza. En octubre cerró en el 2,187 %, 0,016 puntos porcentuales por encima del registrado en septiembre, y tan solo 0,504 puntos por debajo del anotado hace justo un año.
De hecho, las personas que haga la revisión de su hipoteca variable de forma semestral ya no verán bajadas: su cuota subirá entre 6 y 12 euros porque en abril el euríbor cerró en el 2,143 %, 0,044 puntos por debajo del dato actual.
Mejores hipotecas de noviembre
Fijas
- Openbank. Tiene un interés desde el 2,98 % TAE a 25 años y se puede conseguir con la domiciliación de los ingresos recurrentes y la contratación de seguros de hogar y vida a través de la entidad. Si no se quiere contratar ningún servicio adicional, el coste asciende al 3,19 %.
- Santander. Se puede obtener una TAE del 3,07 % si se domicilia una nómina, pensión, pago a la Seguridad Social o ayudas a la PAC. Así como el seguro de vida, de hogar y se tiene un certificado de eficiencia energética A+, A o B. Si no, el porcentaje asciende al 3,74 %.
- Ibercaja. Desde el 3,1 % TAE que se puede conseguir a cambio de domiciliar la nómina y los recibos y de contratar los seguros de hogar y vida de la entidad, una tarjeta de crédito y un plan de aportación sistemática. Sin bonificar, el interés asciende al 3,39 %.
Mixtas
- Ibercaja. Tiene un interés desde el 1,55 % TIN los primeros cinco años y de euríbor más 0,6 % los siguientes (3,23 % TAE), a cambio de domiciliar la nómina y tres recibos, de usar una tarjeta de crédito y de contratar un seguro de vida, uno de hogar y un plan de aportación sistemática del banco.
- Cajamar. Su interés es del 1,79 % TIN para los primeros cinco años y de euríbor más 0,5 % (3,15 % TAE) luego, que se puede obtener tras domiciliar los ingresos recurrentes y los recibos, la apertura de la Banca Electrónica o Telefónica y la contratación de los seguros de hogar y vida ofrecidos por la entidad.
- Sabadell. Tiene un interés del 1,8 % TIN los tres primeros años y de euríbor más 0,7 % después (3,46 % TAE) si se domicilia la nómina o pensión, más el seguro de hogar y el seguro de vida.
