¿Por qué está cara la vivienda? Más de una treintena de trámites encarecen la construcción hasta un 30 %

La crisis de la vivienda es un problema estructural de difícil solución, al menos a corto plazo. Y es que para equilibrar el desfase que existe entre oferta y demanda sería necesario multiplicar por tres el ritmo actual de construcción, en un entorno de escasez de suelo, largos procesos de gestión de las licencias, la escasez de mano de obra, los altos costes de las materias primas y las limitaciones a la financiación.

Esto, unido a la elevada cantidad de impuestos a los que tiene que hacer frente el sector inmobiliario, influye de manera directa en los precios. Pero no solo. Existe otra parte, los llamados costes de edificación, que, aunque no son tan palpables, también elevan unos precios ya de por sí muy tensionados.

Son una cadena completa de requisitos técnicos, urbanísticos, colegiales, energéticos, medioambientales y de suministros que permiten comenzar el proceso de edificación.

Primero de todo, se debe comprobar la situación urbanística de la parcela, mediante una consulta urbanística municipal, un certificado urbanístico y un informe de compatibilidad urbanística. Después es necesario realizar un proyecto básico y un proyecto de ejecución, que tiene que estar redactado por un arquitecto, y cuyo proyecto tiene que estar visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. A su vez, tiene que ir acompañado de un aparejador o arquitecto técnico que es el encargado de la ejecución de la obra. Además, aunque ya no siempre es obligatorio para todo, sigue siendo habitual en algunos supuestos pedir un visado colegial.

También es necesario pedir una licencia urbanística que permita construir. Así como pagar una serie de tasas habituales: el Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, una tasa por licencia urbanística, una tasa por ocupación de vía pública –para poder poner contenedores, grúas, andamios o casetas de obra–, o la fianza de residuos de construcción.

Durante la obra son necesarios un conjunto de profesionales encargados de dirigir el desarrollo técnico, estético, urbanístico y ambiental, que aseguren su cumplimiento con el proyecto, las licencias y las normativas. También un Organismo de Control Técnico que supervise la calidad, la seguridad y el cumplimiento normativo de las obras. Y un seguro decenal que garantiza durante 10 años la reparación de daños materiales estructurales en viviendas de nueva construcción.

Un certificado final de obra, una licencia que certifique que la obra se ha terminado conforme al proyecto aprobado, el alta de los suministros y un documento notarial que inscribe una nueva edificación son otros trámites que también son necesarios cumplimentar y que encarecen considerablemente la vivienda.

En total, para una vivienda cuyo coste final de construcción ha sido 400.000 euros, fuentes del sector estiman que entre 80.000 y 120.000 euros pueden corresponder a estos costes de edificación.

El Código Técnico de la Edificación y sus exigencias en sostenibilidad y medioambiente también encarecen considerablemente los precios finales. «Se regula hasta el grosor y la homologación de los cables eléctricos que van por dentro de las paredes. Y todo suma», asegura, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. «Si queremos viviendas asequibles, hay que actuar sobre todos los factores que influyen en el coste, incluidos los requisitos técnicos y los impuestos», añade.

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) reconocen que si se abaratasen los costes de construcción y de edificación los precios bajarían. Eso sí, «no se resolvería el problema de la vivienda», asegura Jorge Ginés, director general de Asprima. «Para ello se necesita solucionar la falta de generación de suelo, producido por unas normas no adecuadas a la evolución de una sociedad más líquida y cambiante», sentencia.