El muro fiscal de la vivienda: los impuestos representan hasta el 25 % del precio final de un piso

La crisis de vivienda en la que está inmersa nuestro país está suponiendo un verdadero quebradero de cabeza para los españoles. La poca oferta disponible trae consigo unos precios que se incrementaron un 12,7 % en el segundo trimestre de 2025, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, alcanzado su mayor aumento en más de 18 años. A esto se le suma la elevada cantidad de impuestos a los que tiene que hacer frente el sector inmobiliario, que elevan unos precios ya de por sí muy tensionados.

La presión fiscal en la vivienda es significativamente superior a la media europea, según un estudio del Instituto de Estudios Económicos (IEE). El sistema impositivo actual grava intensamente todas las fases del ciclo inmobiliario —adquisición, tenencia, transmisión y arrendamiento—, y España, de media, presenta tipos impositivos superiores a los de la OCDE y la Unión Europea (UE). En total, los impuestos llegan a representar hasta el 25 % del precio final de una vivienda.

Los impuestos que se aplican en la compra de una vivienda varían según el tipo de inmueble, la comunidad autónoma y el régimen fiscal, pero su efecto en el coste final es considerable. Actualmente, quien quiera comprar una vivienda nueva tiene que pagar un 10 % de IVA. Sin embargo, las viviendas de segunda mano están gravadas con el impuesto de transmisión que oscila entre el 6 % y el 13 %. Teniendo en cuenta estos tipos impositivos, una persona joven que quiera comprar una vivienda de 300.000 euros –algo muy difícil en la actualidad– tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda.

Además, a ellos hay que añadir otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa, que se mueve entre otro medio punto y punto y medio. Es decir, habría que añadir el pago de otros entre 1.500 y 4.500 euros.

«Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento, de manera que, si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto», lamentan desde el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV).

Pero estos impuestos no solo afectan al precio final que paga el comprador, sino también a su capacidad de financiación. Las entidades financieras rara vez incluyen los tributos dentro del importe hipotecable, de modo que se necesita disponer de ahorros propios para cubrirlos.

¿Cómo afecta la decisión del TEAC?

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), un órgano adscrito al Ministerio de Hacienda, dictó una resolución que afecta directamente al tratamiento fiscal de la vivienda en el Impuesto sobre el Patrimonio. En ella, establece que para calcular el valor de su inmueble se deben contabilizar también los tributos que han pagado al comprarlo, como el IVA, el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

Este fallo tiene implicaciones directas. A partir de ahora, quienes estén obligados a tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio verán incrementado el valor fiscal de sus viviendas, al tener que sumar los tributos satisfechos en el momento de la compra. En la práctica, esto supone una carga añadida sobre quienes poseen vivienda en propiedad y refuerza la percepción de que la presión fiscal sobre el mercado inmobiliario abarca no solo la compra, sino también la tenencia.

Pese a todo ello la presión fiscal no parece haber tenido un efecto generalizado en la demanda que, pese a su ralentización continúa mostrando una notable fortaleza. «Aunque en determinadas comunidades autónomas se han adoptado ajustes o incrementos concretos en los tipos del ITP o del AJD, no hemos detectado un descenso relevante en la actividad, todo lo contrario», señala Ángel Sánchez, abogado y socio de Golden Partners.

Esta subida de la factura fiscal no afecta a las operaciones según el letrado porque «los compradores incorporan esos costes a su planificación y asumen que forman parte del proceso natural de adquirir un inmueble. El interés por la vivienda como activo estable y la confianza en su revalorización compensan ese esfuerzo fiscal».

El comportamiento de los compradores confirma esa apreciación. Las operaciones siguen creciendo incluso en comunidades donde los impuestos son más elevados, lo que refuerza la idea de que la fiscalidad, en la práctica, tiene un impacto más financiero que psicológico.