Cargar los desperfectos de la vivienda al dueño o adquisición preferente para el inquilino: las medidas que el Gobierno aplaza no deberían ver la luz

El Gobierno había pactado con SUMAR aprobar un nuevo Real Decreto-ley con medidas urgentes en materia de vivienda (y mucho más), pero en el último momento ha declinado llevarlo hoy al Consejo de Ministros. Habría sido un dislate aprobarlo con el Congreso de los Diputados cerrado por vacaciones (celebró su último pleno el 23 de julio), aunque se encuentre operativa la Diputación Permanente.

Carecía de apoyos suficientes para convalidarlo en septiembre, como ya le ocurrió con el anterior 8/2026, que entró en vigor el 21 de marzo y decayó el 30 de abril, causando unos gravísimos perjuicios no solo a arrendadores y arrendatarios, sino al sistema judicial entero, provocando una litigiosidad que tardará años en resolverse.

Pero tenía que dar satisfacción a sus socios, y por eso no dudó en ampliar las concesiones a unos y a otros, de forma que el alcance del borrador conocido iba mucho más allá que el anterior, y el daño hubiera sido mucho mayor. De hecho, ya lo ha sido, desde que trascendió el acuerdo, aunque se ha insistido en que no se trata de una renuncia, sino de una «retirada táctica» hasta conseguir los votos necesarios para su aprobación, que no conseguirá, como tampoco para aprobar los PGE.

Unos PGE cuyo techo de gasto y senda de estabilidad no ha conseguido sacar adelante en dos votaciones, afortunadamente, porque configuran un presupuesto expansivo, con un crecimiento del gasto no financiero del 6,6 %, a costa de un déficit del 1,8 % y más deuda pública, como si no hubiera que devolverla ni pagar los intereses; la realidad es que no será este Gobierno el que tenga que hacer frente a las consecuencias del gasto desbocado en los últimos años, pese al récord de recaudación tributaria. Si la economía va como un cohete, ¿por qué necesitamos un presupuesto expansivo? Solo hay una respuesta: para seguir haciendo concesiones a cambio de apoyos y ampliar votantes.

Veamos las medidas en materia de arrendamiento de viviendas que incluía el no nacido Real Decreto-ley:

- Modificación de la LAU, para someter a ella el arrendamiento por habitaciones. El arrendamiento temporal, o de corto plazo, sujeto a causalidad, deberá ser superior a treinta y un días e inferior a doce meses, y el arrendatario podrá desistir transcurrido un mes, sin que tal circunstancia genere derecho a indemnización al arrendador. Los alojamientos turísticos no podrán superar los treinta y un días y estarán sujetos al IVA del 21 %, al considerarse una actividad económica.

- Si en el contrato de arrendamiento la vivienda se encuentra situada en una zona de mercado residencial tensionado (ZMRT), la renta no podrá superar la que hubiera estado vigente en los últimos cinco años, y en ningún caso podrán repercutirse gastos al arrendatario que no estuviesen recogidos en el contrato anterior (salvo supuestos de rehabilitación, o cuando el contrato se firme por un período de diez o más años).

- Si el arrendador es un gran tenedor, y la vivienda se ubica en una ZMRT, la renta no podrá exceder de la fijada en los índices de referencia, ni fijarse nuevas condiciones. En los contratos de arrendamiento por habitaciones en ZMRT, la suma del alquiler de cada una de las habitaciones no podrá superar en ningún caso el de la vivienda completa.

- La renta solo podrá actualizarse con el IRAV. Cuando existan desperfectos o daños en la vivienda, el arrendatario requerirá al arrendador que los repare, de lo contrario podrá en un plazo de quince días repararlo él mismo descontando el importe de la renta. Lo mismo cuando el arrendador no conserve la vivienda en condiciones de habitabilidad.

- Se prohíbe que se pueda pactar por el arrendatario la renuncia a los derechos de adquisición preferente y de tanteo y retracto, en caso de venta de la vivienda.

- El arrendador no podrá imponer la contratación de un seguro de impago al arrendatario.

- Se refuerzan las obligaciones en materia de publicidad en materia de arrendamiento de viviendas.

- Se tendrán por válidas las solicitudes de prórroga extraordinaria de los arrendamientos de vivienda formuladas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, decaído el pasado 30 de abril, así como la no aplicación de las ejecuciones de resoluciones de lanzamiento de arrendatarios.

- Se aprueba el régimen sancionador para los arrendamientos concertados por las plataformas online (tipo Airbnb y similares).

Modificación de más de 20 leyes

Si alguien pensaba que esto era poco, se aprovechaba para modificar más de veinte leyes: La Ley por el derecho a la vivienda, en lo referente a la condición de gran tenedor. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo relativo a los desahucios a vulnerables. La Ley de Haciendas Locales, para incrementar los recargos aplicables a las viviendas de uso turístico y las desocupadas, y los coeficientes a aplicar en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía). La Ley de Haciendas Locales, para incrementar los recargos aplicables a las viviendas de uso turístico y por habitaciones. La Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, para facilitar la cesión de inmuebles públicos a Casa 47. La Ley del IRPF, para mejorar los beneficios fiscales a arrendadores y arrendatarios. La Ley del IVA, para sujetar los arrendamientos de viviendas turísticas. La Ley de Expropiación forzosa. La Ley Hipotecaria, para dar cabida a los procesos de construcción industrializada. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para dotarla de seguridad jurídica.

Y no es todo: Se endurece el Régimen Fiscal Especial para las SOCIMI. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2023 que da cobertura a la línea de avales para incrementar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible, incluyendo la aprobación de una línea de avales ICO para la financiación a fabricantes y/o promotores de construcción industrializada. Se introduce una nueva redacción para los Planes de Ahorro a Largo Plazo y se incorporan los Seguros individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa. Se crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, y se modifica el régimen jurídico de las IIC elegibles para la misma. Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social. Se faculta al Gobierno para que en el plazo de seis meses regule reglamentariamente los proveedores sociales y las cooperativas de vivienda asequible.

Hemos reiterado que el Gobierno no dispone de mayoría suficiente ni estable para aprobar leyes, y que no se puede gobernar mediante Reales Decretos-ley, concebidos para supuestos de extrema y urgente necesidad, pero lo que hemos expuesto modifica más de veinte normas y crea nuevos instrumentos sin posibilidad de ser debatidos por el Parlamento, al que se hurta su capacidad para legislar. El Gobierno acierta no aprobándolo y debe renunciar a hacerlo (por este procedimiento) en septiembre.