Edificación de viviendas en Tres Cantos.
El laberinto burocrático que encarece y frena la vivienda asequible en España
En el primer trimestre se finalizó la construcción de 5.215 viviendas protegidas, el mejor dato en ese periodo en 14 años, pero insuficiente
Alrededor de 750.000 inmuebles. Esa es la cifra que el Banco de España considera necesaria para responder al ritmo de creación de nuevos hogares entre 2021 y el pasado año y así hacer frente a la crisis de vivienda que asola nuestro país. Los partidos políticos lo saben y por eso todos plantean aumentar el ritmo de construcción de vivienda pública y protegida.
Aunque pueda parecer el mismo tipo, la diferencia radica en la gestión y la superficie de la vivienda. Mientras que el proceso de construcción de una vivienda pública (VPP) lo asumen las Administraciones Públicas, en la vivienda protegida (VPO) la gestión puede ser mixta. De hecho, en esta última, en la gran mayoría de los casos, son construidas y comercializadas por entidades privadas, que reciben ayudas y ventajas administrativas que permiten limitar el precio de venta o alquiler.
Durante los tres primeros meses del año se finalizó la construcción de 5.215 viviendas protegidas, el mejor dato durante un primer trimestre en 14 años, y casi la mitad de lo que se construyó en todo 2025, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Si se observan las calificaciones provisionales, que son los proyectos que están en fase inicial y que se finalizarán en los próximos años, han pasado de 3.600 en el primer trimestre de 2025 a 4.048 en 2026. Esto supone un 12,4 % más.
Sin embargo, las cifras siguen siendo insuficientes para solucionar el problema existente. La lentitud en la ejecución de viviendas previstas y los problemas relacionados con la planificación y gestión urbanística se encuentran entre las restricciones que están limitando la respuesta de la oferta residencial al aumento de la demanda.
En este escenario, la tramitación de licencias se convierte en un factor determinante. «Hay muchos proyectos pendientes de concretarse en los ayuntamientos. Hablamos con muchos promotores a nivel nacional y todos estamos en la misma situación: licencias presentadas que están tardando entre un año y medio y dos años en concederse», afirma Enric Jiménez, CEO de Somrie, la primera red y franquicia de Personal Shopper Inmobiliario.
Un ejemplo que pone Jiménez es el de una promoción de siete viviendas en Blanes (Gerona). «El proyecto se presentó en octubre de 2023 y la licencia no se obtuvo hasta julio de 2025. A septiembre de 2026, la promoción continúa pendiente de la autorización necesaria para iniciar las obras. Esta demora ha obligado a modificar en dos ocasiones los contratos de arras y hará necesaria una tercera modificación», explica.
Subida de precios
El atasco administrativo no afecta únicamente a los calendarios. Cada mes adicional de espera puede traducirse en mayores costes de construcción, actualización de honorarios profesionales y gastos asociados al mantenimiento. En una promoción de vivienda asequible, donde el margen para absorber incrementos es menor, el impacto puede terminar repercutiendo sobre la viabilidad del proyecto o sobre el precio final.
La consecuencia es que la oferta que podría contribuir a aliviar la presión sobre los precios tarda en llegar. Para reducir estos tiempos, una de las vías planteadas pasa por modificar el actual modelo de tramitación y permitir que determinadas actuaciones iniciales puedan avanzar mientras la Administración continúa en paralelo la revisión del proyecto. Una vez presentado un proyecto firmado por un arquitecto y comprobados sus requisitos esenciales, podrían autorizarse trabajos preparatorios, derribos u otras actuaciones que no condicionen de forma sustancial el resultado final.
En un mercado marcado por la escasez de oferta, reducir el tiempo entre la planificación de una promoción y su llegada efectiva al mercado se convierte así en una pieza más de la política de vivienda. No se trata únicamente de construir más, sino de conseguir que las viviendas que ya están proyectadas puedan empezar a construirse y llegar a los compradores en un plazo compatible con la urgencia habitacional actual.
Un tercio de lo construido en 2008
Los niveles de producción suponen un tercio de los datos de 2008, cuando se calificaron 15.288 VPOs en España. Sin embargo, para entender otro de los motivos de este desplome hay que echar la vista atrás, concretamente a los años 2010 y 2013, cuando los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero primero y Mariano Rajoy después acabaron con las ayudas que beneficiaban a la promoción de vivienda protegida.
El socialista eliminó las subvenciones a la urbanización y compra de suelos, así como a la entrada de compraventa. También disminuyó un 40 % las subvenciones directas a VPO de alquiler, aumentó el tipo de interés en préstamos a los promotores y eliminó las subvenciones de VPO que excedían los objetos previstos. La llegada del gallego a Moncloa puso fin a las subvenciones de préstamos libres y préstamos convenidos para el desarrollo de vivienda protegida.
El Plan Estatal de Vivienda, dotado con 7.000 millones, puede desempeñar un papel importante, consideran desde el sector. Ya que al menos un 40 % del presupuesto está destinado a construir vivienda asequible, que quedará protegida con carácter permanente.