VPO, VPPL o VPPB, ¿en qué se diferencian?

La vivienda en España no vive su mejor momento y son muchas las personas que buscan alternativas más asequibles para adquirir una vivienda, ya que el precio de mercado, especialmente en las grandes ciudades, se ha vuelto en una cifra inalcanzable para la mayor parte de la población.

Así, muchos buscan hacerse con una vivienda protegida, viviendas más asequibles que deben cumplir con una serie de requisitos. Pero en España podemos distinguir tres tipos, con diferencias principalmente en el precio máximo de venta y el nivel de protección:

VPO - Vivienda de Protección Oficial

Es la modalidad más antigua y la que casi todo el mundo conoce. Su regulación corresponde a las comunidades autónomas, que fijan las condiciones de acceso, los precios máximos y los requisitos de ingresos. Está pensada para familias y personas con ingresos limitados, con el requisito de que sea su vivienda habitual y permanente, y cuenta con restricciones de superficie máxima útil que suelen situarse entre los 70 y los 90 metros cuadrados. El periodo de protección legal varía según la comunidad autónoma, pero normalmente se sitúa entre los 15 y los 30 años.

Aunque coloquialmente se sigue usando el término VPO para referirse a cualquier vivienda protegida, en Madrid ya no se promueven VPO como tal: las viviendas protegidas de nueva construcción se califican como VPPB, VPPL o VPPA según el Decreto 74/2009. Las «VPO» que existen son las que se calificaron bajo legislación anterior y que mantienen su régimen de protección.

VPPB - Vivienda de Protección Pública Básica

Es la modalidad de vivienda protegida más asequible y orientada a rentas más bajas. Sustituye a la antigua VPO. Se caracteriza por tener una superficie máxima de 110 metros cuadrados y está destinada a familias que se encuentren en el umbral de ingresos marcado en 5,5 veces el IPREM. En la práctica, la mayoría de promociones de VPPB se mueven en el rango de 60 a 90 metros cuadrados.

En cuanto a las restricciones, durante el periodo de protección, la vivienda solo puede venderse a otro comprador que cumpla los requisitos de VPPB y al precio máximo legal vigente, siendo necesaria autorización de la Comunidad de Madrid. Las viviendas protegidas del Decreto 74/2009 tienen un periodo de protección de 15 años. Transcurrido ese plazo, el propietario puede solicitar la descalificación y la vivienda pasa a ser libre.

VPPL - Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado

La VPPL está dirigida a familias con un nivel de ingresos algo superior, pero que aún necesitan apoyo para acceder a la vivienda. La ventaja de estas viviendas es que cuentan con una superficie útil de hasta 150 metros cuadrados en caso de familias numerosas, y para acceder a ellas los ingresos de la unidad familiar pueden llegar hasta 7,5 veces el IPREM, permitiendo la entrada de un perfil económico más amplio.

En la práctica, la mayoría de promociones de VPPL se mueven en el rango de 80 a 120 metros cuadrados. El precio máximo por metro cuadrado es superior al de la VPPB, aunque sigue estando por debajo del mercado libre, y el plazo de protección es igualmente de 15 años.

¿Cuánto cuesta cada una?

Para una vivienda VPPB situada en Madrid capital (zona A), el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil asciende a 2.591,64 euros en 2026. La VPPL, al estar orientada a un perfil de mayor capacidad adquisitiva, fija un módulo superior que varía según la zona.

En cualquier caso, ambas modalidades comparten ventajas frente a la vivienda libre: precio regulado por debajo del mercado, condiciones de financiación más favorables y mayor seguridad jurídica para el comprador. La principal diferencia a la hora de elegir entre una y otra es el nivel de ingresos de la unidad familiar y las necesidades de espacio.