¿Qué pasa con el alquiler cuando fallece el propietario de la vivienda?
Consultorio inmobiliario
Ha fallecido el propietario de la vivienda en la que vivo de alquiler, ¿pueden sus herederos echarme del piso?
El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.
–Ha fallecido el propietario de la vivienda en la que vivo de alquiler, ¿pueden sus herederos echarme del piso?
–No, el fallecimiento del propietario de una vivienda alquilada no supone, por sí solo, la extinción del contrato de arrendamiento. Como regla general, los herederos del propietario deben respetar el contrato de alquiler vigente, incluyendo su duración, la renta pactada y los derechos reconocidos al inquilino.
Cuando fallece el propietario de una vivienda, sus bienes, derechos y obligaciones pasan a sus herederos. Esto incluye, con carácter general, las obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento que hubiera firmado.
Cuando fallece el propietario de una vivienda, sus bienes, derechos y obligaciones pasan a sus herederos
El artículo 1257 del Código Civil establece que los contratos producen efectos no solo entre las partes que los firman, sino también respecto de sus herederos, salvo que las obligaciones sean intransmisibles por su naturaleza, por pacto o por disposición legal.
Por tanto, si el propietario fallece mientras tienes un contrato de alquiler de vivienda habitual en vigor, sus herederos pasan a ocupar su posición como arrendadores, sin que sea necesario firmar un contrato nuevo.
Si el propietario fallece mientras tienes un contrato de alquiler de vivienda habitual en vigor, sus herederos pasan a ocupar su posición como arrendadores
Esto significa que los nuevos propietarios no pueden exigirte que abandones la vivienda simplemente porque hayan recibido el inmueble en herencia. Tampoco pueden modificar unilateralmente el precio del alquiler ni imponer condiciones diferentes de las que figuran en el contrato.
Cuestiones importantes
- Duración del contrato: el arrendamiento mantiene, como regla general, su duración y las prórrogas que correspondan conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Pago de la renta: el inquilino debe seguir pagando el alquiler, aunque puede solicitar que se acredite quién está legitimado para cobrarlo y a qué cuenta debe realizar los pagos.
- Cambio de propietario: los herederos no pueden obligarte a firmar un contrato nuevo por el simple hecho de haber heredado la vivienda.
- Venta del inmueble: si los herederos deciden vender la vivienda, deberán respetarse los derechos que correspondan al arrendatario conforme a la legislación aplicable.
- Recuperación de la vivienda: los herederos solo podrán solicitar su devolución cuando concurra una causa legal que lo permita, respetando los requisitos y plazos correspondientes.
También es importante distinguir entre el propietario que tenía el pleno dominio de la vivienda y quien la había alquilado siendo únicamente usufructuario.
En este último supuesto existe una excepción relevante, ya que el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguen al finalizar el derecho del arrendador, sin perjuicio de las particularidades legales que puedan resultar aplicables.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguen al finalizar el derecho del arrendador
Por ejemplo, si una persona tenía el usufructo vitalicio de una vivienda y la alquiló, su fallecimiento puede provocar la extinción del arrendamiento, puesto que también se extingue el usufructo que le permitía alquilar el inmueble.
Por ello, cuando fallece el arrendador, resulta recomendable comprobar quién era realmente el titular de la vivienda y si actuaba como propietario en pleno dominio o como usufructuario.
Cuando fallece el arrendador, resulta recomendable comprobar quién era realmente el titular de la vivienda
En definitiva, si fallece el propietario de tu vivienda alquilada, sus herederos no pueden echarte automáticamente del inmueble. Como regla general, deben respetar el contrato vigente y asumir la posición del arrendador. Sin embargo, si quien alquiló la vivienda era únicamente usufructuario, la situación puede ser diferente y el contrato podría extinguirse con su fallecimiento.
Asesores inmobiliarios
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae, además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.
