¿Puedo transformar mi plaza de garaje en una vivienda?

El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.

— Vivimos en una urbanización cerrada y los niños juegan en las zonas comunes, pero hay vecinos que se quejan. ¿Qué dice la ley sobre esto?

Beatriz

Respecto a vuestra consulta sobre si los niños pueden jugar en las zonas comunes de la urbanización, lo primero que hay que tener en cuenta es que la ley permite el uso de estos espacios a todos los vecinos, siempre que se haga de forma razonable y sin impedir que otros también los disfruten.

La ley permite el uso de estos espacios a todos los vecinos, siempre que se haga de forma razonable

No cabe duda, de que los niños pueden jugar en las zonas comunes, siempre que no causen molestias excesivas, ruidos fuera de horario o daños. De hecho, muchas urbanizaciones contemplan zonas específicas para que los niños jueguen.

Esto sería así, siempre y cuando la comunidad no tenga unas normas internas que digan lo contrario (por ejemplo, que prohíban ciertos juegos o establezcan horarios específicos para el juego), no se puede prohibir simplemente porque a algunos vecinos les moleste.

El juego infantil forma parte del uso normal de una comunidad

En este sentido, la ley y los tribunales suelen ser bastante comprensivos con este tipo de situaciones y entienden que el juego infantil forma parte del uso normal de una comunidad. Eso sí, si se detectan problemas concretos (gritos continuos, rotura de elementos comunes, etc.), la comunidad puede plantear alguna regulación específica para asegurar una buena convivencia, como establecer zonas o franjas horarias.

Específicamente, te recomiendo que revises con un abogado el reglamento de la comunidad y tu caso específico.

— ¿Puedo vivir en una casa construida en una plaza de garaje?

Braulio

En relación con su consulta sobre la posibilidad de vivir en una plaza de garaje, no está permitido utilizar un garaje como vivienda, salvo que se realice un cambio de uso debidamente autorizado, lo cual resulta complejo y, en la mayoría de los casos, por una mera cuestión sanitaria, inviable.

Las plazas de garaje están calificadas urbanísticamente para uso de aparcamiento, y no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente (superficie, ventilación, iluminación natural, seguridad, etc.) sobre todo si es un garaje interior. Además, cualquier modificación estructural —como levantar una construcción dentro de la plaza— requeriría licencia de obras y, en la mayoría por no decir la totalidad de los casos, la autorización de la comunidad de propietarios, al tratarse de un espacio común sujeto al régimen de propiedad horizontal.

Las plazas de garaje están calificadas urbanísticamente para uso de aparcamiento, y no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad

Utilizar un garaje como vivienda sin la correspondiente legalización puede dar lugar a sanciones administrativas, órdenes de cese de actividad e incluso la obligación de revertir las obras realizadas, con el consiguiente coste económico. Además, fuera de lo legal, existe una cuestión sanitaria, puesto que vivir en un garaje donde no se tiene acceso directo a ventilación de la calle, supone un riesgo para la salud.

En resumen, no es legal ni recomendable residir en una plaza de garaje, salvo que se pueda acreditar un cambio de uso aprobado por el Ayuntamiento y se haya llevado a

cabo una reforma integral conforme a la normativa urbanística y técnica aplicable.

Asesores inmobiliarios

Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae además de invertir en proyectos inmobiliarios.

Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.