¿Existe el alquiler indefinido en España? ¿Cuánto tiempo puede alargarse un contrato?

El mercado de la vivienda en España no está viviendo su mejor momento. Los precios de los inmuebles están alcanzando precios nunca antes vistos, lo que está haciendo que muchas personas no puedan adquirir una casa o un piso en propiedad y opten por un alquiler, cuyo precio tampoco deja de crecer.

Sin embargo, la mayoría de los contratos de alquiler tienen un fin bastante marcado. En nuestro país, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una duración mínima para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. De este modo, las partes pueden acordar la duración del contrato libremente, siempre que sea, como mínimo, de 5 o 7 años según el propietario.

¿Existe el alquiler indefinido?

Una vez transcurridos esos 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su intención de finalizar el contrato, este se prorroga automáticamente hasta un máximo de 3 años más, es decir, una renovación anual.

Si pasados estos 3 años no se produce ningún aviso formal por parte del propietario con al menos cuatro meses de antelación o del inquilino, con al menos dos, el contrato podrá seguir vigente año tras año sin una fecha límite establecida.

Este fenómeno se conoce jurídicamente como tácita reconducción del alquiler, una figura contemplada en el Código Civil que permite prorrogar la vigencia del contrato una vez vencido el plazo pactado, siempre que ambas partes mantengan su comportamiento como si el contrato siguiera en vigor. No obstante, para que esta reconducción se produzca legalmente, es imprescindible que el contrato original no incluya una cláusula expresa que la prohíba.

En términos prácticos, esta situación implica que el arrendamiento puede prolongarse durante años, sin necesidad de firmar un nuevo acuerdo, siempre que ni el arrendador ni el inquilino manifiesten su voluntad de ponerle fin. Basta con que el arrendatario continúe ocupando la vivienda y pagando la renta, y que el propietario acepte esos pagos sin objeción. De este modo, la relación contractual se renueva de forma automática y periódica, en función del tiempo que se haya fijado para el pago del alquiler: mensual, trimestral, etc.

Por esta razón, aunque desde una perspectiva legal no existen los contratos de alquiler «indefinidos», la tácita reconducción puede dar lugar a situaciones en las que el vínculo arrendaticio se prolonga indefinidamente en la práctica. Esta continuidad depende exclusivamente del consentimiento tácito de las partes implicadas, lo que ha llevado a algunos expertos a calificar estos arrendamientos como «de duración indefinida» en sentido funcional, aunque no jurídico.

Cabe destacar que, una vez iniciada la tácita reconducción, el contrato original sigue aplicándose en cuanto a condiciones económicas y uso del inmueble, pero deja de estar sujeto a las prórrogas obligatorias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia, cualquiera de las partes podrá dar por finalizado el arrendamiento con el simple preaviso legal correspondiente, sin necesidad de esperar al vencimiento de una nueva anualidad o trienio.