Viviendas en alquiler
El impacto negativo de la Ley de Vivienda en el mercado de alquiler en Córdoba
Hablamos con varios expertos del sector sobre la reducción de la oferta, el aumento de los precios y la dificultad de acceso a un inmueble para los más vulnerables
La actual Ley de Vivienda entró en vigor el pasado 26 de mayo con el objetivo de ajustar el mercado y acercar la vivienda a los colectivos más desfavorecidos, en un sector dominado por grandes tenedores, pisos vacíos y precios altos. Se pretendía así regular de una forma más justa, aumentar la oferta de inmuebles asequibles, fortalecer la seguridad jurídica y limitar los derechos y obligaciones de ambas partes.
En cambio, nada más lejos de la realidad, su puesta en marcha ha logrado todo lo contrario: una caída del 30% de la oferta de alquiler a nivel nacional, un aumento de los precios, listas de espera y casting de inquilinos.
En particular en Córdoba, y según el último estudio del portal ‘pisos.com’, la ciudad experimentó el pasado año un aumento interanual del valor del alquiler de un 7,3%. Lo que supone, un punto por encima de la media nacional y un 2,3% más que en toda Andalucía.
Todo ello, unido a la dificultad que tiene la mayor parte de la población para comprar una casa por la subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las hipotecas y la pérdida de poder adquisitivo, ha (des) dibujado y revolucionado un mercado que se estaba recuperando.
Claves de la Ley
El mercado de alquiler ha sido el mayor damnificado de este texto. Una ley, que ya en anteproyecto, suscitaba reticencias en el sector. Ana Moreno, presidenta del Consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Colegiados (API) de Córdoba, nos explica como antes de su publicación «hacíamos comentarios hacia el texto porque no era apropiado, la solución está en otro camino y no se no ha hecho caso y el tiempo nos está dando la razón».
Las principales medidas de la Ley de Vivienda 5/2023 son:
• A pesar del aumento del IPC, los propietarios tienen limitada la subida de la cuota de arrendamiento en un 3% para todo 2024
• Se prohíben los desahucios sin fecha y hora establecida
• Los gastos y honorarios de la inmobiliaria correrán a cargo del arrendador
• Aunque por ahora no hay ninguna zona declarada tensionada en Córdoba, en estas áreas no se podrá alquilar por encima de la referencia de precio que marque la comunidad autónoma o el Ayuntamiento de la localidad
• Se declarará «gran tenedor» a una persona que tenga 5 inmuebles, y no 10 como anteriormente
Subida de precios
La reducción de la oferta de inmuebles para alquilar ha supuesto un efecto domino. ¿Las consecuencias? Sí hacemos una búsqueda para Córdoba capital en el portal citado anteriormente, podemos comprobar la disparidad en los precios, localizaciones, calidades y prestaciones. La media del metro cuadrado se sitúa en 8,50€.
Entre la oferta actual podemos encontrar: un dúplex en el Campo de la Verdad de 55 metros cuadrados, una habitación y un baño, por 550 euros; un piso de 80 metros cuadrados en el centro de la ciudad por 800€/mes o un ático en Turruñuelos, de 4 habitaciones y dos baños por 1.200 euros.
La fotografía del mercado de alquiler en la ciudad, según Ana, es de «poco producto en alquiler, muchísima más demanda que oferta. De hecho, los pisos de alquiler casi no se llegan a anunciar porque tenemos lista de espera». Los interesados «llaman, aunque no tengamos ningún anuncio. Es difícil acceder al mercado en este momento, sobre todo, hay un sector de la población que tiene muy difícil el acceso por falta de producto».
Las zonas más caras, continúa Ana, son « las de Arroyo del Moro, Patriarca, El Brillante y Tablero, las más baratas las de la periferia, y hay zonas en las que no hay oferta, directamente».
En cuanto a los precios, Jacinto J. Rodenas, de Tecnocasa Arroyo del Moro, nos explica que «un propietario siempre tiende a subir el valor de sus propiedades, pero quien nos llama para poner su vivienda en alquiler le aconsejamos fijar un precio más bajo para que tenga la vivienda alquilada el mayor tiempo posible».
Listas de espera
La actual oferta no es suficiente para cubrir la demanda, ya que un índice muy alto ha dejado de arrendar para crear un piso turístico y seguir rentabilizando el inmueble.
Son las inmobiliarias las que han experimentado un aluvión de solicitudes a la espera de que haya nuevos anuncios. Y, sobre todo, porque ahora no son los inquilinos los que deben de hacer frente a sus honorarios. Desde Tecnocasa, nos indican que «en una semana nos han llegado a llamar 49 personas para un piso por 500€ reformado y amueblado». Pero, lamentablemente, «no todas esas personas reúnen todos los requisitos que pide el propietario».
Y es que, con las nuevas medidas, se han endurecido las exigencias para arrendar una vivienda. La presidenta de API Andalucía apunta a que ahora se les pide «primero que tengan un contrato indefinido o sean funcionarios, que en el caso de impago se pueda ir contra ellos. Además, algunos, piden garantías de entre 6 y 12 meses para tener cobertura». Y, a veces, « que no sean personas con hijos menores o mayores a su cargo, para evitar riesgos».
Desahucios
Tal y como nos indica Felisa Alarcón Sotomayor, abogada con más de 30 años de experiencia y experta en derecho inmobiliario, «todos los expertos coincidían en que la Ley de Vivienda iba a tener implicaciones negativas». Y así ha sido, «ha aumentado la inseguridad jurídica porque va a ralentizar los procedimientos de desocupación de los okupas y acentuar la desigualdad económica y social entre comunidades autónomas, porque no todas van a aplicar la Ley al mismo ritmo».
Con la obligatoriedad de incluir la fecha exacta para desocupar una vivienda « una demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre para los inquilinos», apunta Felisa, se alarga la espera de los propietarios para ver vacía su casa.
Y la espera, de una media entre año y medio y dos años, trae consigo una serie de gastos: si la familia ha sido declarada en situación vulnerable, el propietario tendrá que hacer frente al pago de los gastos, tales como agua, luz, comunidad… y sin recibir la cuota mensual acordada.
En caso de impago del alquiler, nos indica la experta, « el inquilino va a tener más garantías en el procedimiento de desahucio o en la reclamación de la renta».
Autogestión
Asumir el coste de la inmobiliaria para los propietarios ha supuesto una nueva modalidad para alquilar la vivienda: la autogestión. Esto supone la puesta en el mercado del inmueble a espaldas de la Ley para «evitar el pago de gestión y la formalización del contrato de arrendamiento». Lo que deriva en contratos y pagos sin validez legal.
Por su parte, las inmobiliarias han ideado una nueva forma de poder cobrar por cada operación a los inquilinos. Nos cuenta Felisa, que «se está abriendo una ventana para cobrar con nuevos conceptos. Un as en la manga que, aunque no cobran comisión, lo hacen en concepto de estudio de viabilidad».
Para la letrada la nueva Ley de Vivienda, « ha intentado proteger a los más vulnerables, pero faltan recursos públicos destinados al alquiler de viviendas para estas personas. Falta dinero, y una buena regulación del sistema de subsidio para que las familias con menos rentas puedan acceder al alquiler». En general, « falta un buen parque público de inmuebles. Además, que el gobierno intervenga en el mercado de los arrendamientos urbanos, la injerencia de lo público en lo privado, lo que consigue es desequilibrar un mercado entre particulares. Que siempre debe regirse por la relación entre la oferta y la demanda».
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