Hacienda perjudica con 10.000 euros a los matrimonios que compran casa en gananciales, frente a los que viven sin casarse

Casarse en régimen de gananciales, que es el régimen económico que el Código Civil establece por defecto para cualquier matrimonio en España, puede suponer un perjuicio de miles de euros ante Hacienda, frente a aquellas parejas que simplemente convivan sin haberse casado.

En concreto, en el caso de la venta de una vivienda habitual para comprar otra, una reciente sentencia del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que depende del Ministerio de Hacienda, ha instaurado una jurisprudencia fiscal que penaliza con 10.000 euros a aquellos matrimonios que figuren como una comunidad de gananciales ante la Administración.

Como explica para El Debate Pablo González Vázquez, abogado especialista en Tributación y asesor fiscal, «cualquier persona que vende su vivienda habitual y reinvierte el dinero en otra vivienda habitual, no paga IRPF por la ganancia. Es la exención por reinversión, y existe desde hace décadas».

Sin embargo, ahora, el TEAC, en una resolución de 13 de julio de 2026 dictada para unificar criterio, ha decidido lo siguiente: «Si la vivienda vendida era solo de uno de los cónyuges, y la nueva se compra para la sociedad de gananciales, solo cuenta como reinvertida la mitad. La otra mitad tributa, aunque todo el dinero salga de la venta del piso de ese cónyuge», explica.

El ejemplo de «una trampa de la que nadie avisa»

Como la cuestión tiene su enjundia, González Vázquez pone un ejemplo: «Pongamos que María compró su piso de soltera por 150.000 euros y lo vende ya casada por 250.000. Gana 100.000 euros. Con su marido, compra una casa de 300.000 euros, y mete en ella los 250.000 de la venta. Hasta aquí, todo exento. Pero si la escritura dice simplemente que compran 'para su sociedad de gananciales', el TEAC entiende que María solo ha reinvertido la mitad, 125.000 euros. Por tanto, solo queda exenta la mitad de la ganancia y tributan los otros 50.000 euros. Con la escala del ahorro, son algo más de 10.000 euros de cuota, más intereses de demora si la factura llega años después, que es lo habitual».

Porque, además, «la trampa está en que nadie avisa: la escritura sale así por inercia, y la familia lo descubre cuando llega la carta de Hacienda».

El experto explica que «este nuevo criterio vincula a toda la Administración tributaria, de modo que los inspectores lo aplicarán de forma automática».

Por eso, «deberían preocuparse los matrimonios en gananciales en los que uno de los dos vendió (o va a vender) una vivienda que era solo suya, porque la compró de soltero, la heredó o se la donaron, y la nueva casa se compró (o se va a comprar) a nombre de los dos. Y también quienes ya lo hicieron en los últimos cuatro años, porque Hacienda todavía puede revisarlo».

Estar casado penaliza ante Hacienda

Por tanto, ¿podemos decir que Hacienda está penalizando al matrimonio, frente a la mera convivencia? Como explica González Vázquez, «en la práctica, sí».

Y lo argumenta: «Quien compra solo, esté soltero, sea pareja de hecho o esté casado en separación de bienes, decide libremente a nombre de quién compra, y reinvierte el cien por cien. El matrimonio en gananciales parte de una presunción legal: lo que se compra durante el matrimonio es común, salvo que se pruebe lo contrario. Es decir, el régimen económico que el Código Civil aplica por defecto a la mayoría de los matrimonios españoles es justo el que activa la tijera de Hacienda».

Con un matiz: «No es una penalización escrita en la ley, sino que la ha creado la interpretación. Pero el resultado es el mismo: casarse en gananciales sale más caro», apunta.

Mismo piso, misma familia, distintos impuestos: unos cero, otros 10.000

La situación es tan surrealista que dos familias que venden exactamente el mismo piso, y compran exactamente la misma vivienda, con el mismo dinero, pueden pagar impuestos muy diferentes simplemente porque una está casada en gananciales y la otra no: una paga cero y la otra más de 10.000 euros.

«Y la diferencia –indica el abogado– no está en la renta ni en el patrimonio, sino en una línea de la escritura y en el régimen económico del matrimonio».

Más aún: «Incluso dentro de los gananciales, dos parejas idénticas pueden pagar cosas distintas según lo que el notario haya hecho constar. Esto, en un impuesto que presume de gravar la capacidad económica, es difícil de defender».

Un criterio «más que discutible»

Ahora bien, según la sentencia del TEAC, Hacienda sostiene que, aunque el dinero proceda de uno de los cónyuges, si la vivienda se compra en gananciales fiscalmente corresponde la mitad a cada uno.

Un razonamiento más que discutible, como explica Pablo González Vázquez. Primero, "porque la sociedad de gananciales no funciona por mitades mientras dura el matrimonio: es una comunidad sin cuotas, y nadie es dueño del 50% de nada hasta que se liquida». Segundo, porque «el Código Civil reconoce al cónyuge que pone su dinero privativo un derecho de reembolso: al liquidarse la sociedad, ese dinero vuelve a él, actualizado. El otro cónyuge no se ha llevado, nada ni es un tercero».

En tercer lugar, «y es lo decisivo –matiza el experto–, la ley del IRPF exime la ganancia en la medida en que se reinvierte el dinero obtenido, y aquí se ha reinvertido absolutamente todo. Como pregunta el presidente de la Asociación Española de Asesores Fiscales, si solo se ha reinvertido la mitad, ¿Dónde está la otra mitad?».

Además, «hay una asimetría llamativa: para gravar la venta, Hacienda le imputa el cien por cien de la ganancia al cónyuge propietario, pero para eximir la reinversión le reconoce solo la mitad. Cuando conviene recaudar, el dinero es solo de uno; cuando toca eximir, pasa a ser de los dos», lamenta el asesor fiscal.

Contra el mandato constitucional de «proteger la familia»

Más allá de la cuestión tributaria, esta decisión supone un maltrato al matrimonio frente a otras formas de convivencia, que tiene un difícil encaje constitucional.

Como explica Pablo González Vázquez, «el artículo 39 de la Constitución obliga a los poderes públicos a asegurar la protección económica de la familia. Y el Tribunal Constitucional ya dijo en 1989, al anular la tributación conjunta obligatoria (STC 45/1989), que el matrimonio no puede ser causa de una mayor carga fiscal que la que soportarían esas mismas personas por separado».

La sentencia castiga el gesto más típico de la vida familiar, que es poner lo que uno tenía de soltero al servicio del hogar común.

Ahora, sin embargo, «este criterio produce justo ese efecto: la misma operación, hecha por la misma persona, cuesta más por estar casada en gananciales. Además, castiga el gesto más típico de la vida familiar, que es poner lo que uno tenía de soltero al servicio del hogar común. La familia que decide compartir paga, y la que mantiene las cosas separadas, no. Es una señal fiscal difícil de compatibilizar con ese mandato».

La frase que puede ahorrar miles de euros

Lo más llamativo es que una simple frase en la escritura puede evitar una factura de miles de euros.

Como señala el experto, «antes de firmar, hay que decir al notario que el dinero procede de la venta de la vivienda privativa de uno de los cónyuges, y pedirle que lo haga constar. Lo más seguro es que esa parte de la nueva casa se adquiera con carácter privativo, en proporción al dinero privativo aportado».

Y hasta dicta la fórmula: «La escritura diría algo así: 'El cónyuge X paga tanto, con dinero privativo procedente de la venta de su vivienda, formalizada en escritura de –fecha–, por lo que adquiere con carácter privativo una participación del –tanto%– de la vivienda; y el resto se adquiere para la sociedad de gananciales'». Luego, el otro cónyuge debe reconocer en la propia escritura« la procedencia privativa del dinero».

Además, hay que «guardar el rastro bancario», alerta el asesor fiscal: «El dinero de la venta tiene que llegar a la compra sin perderse por el camino. No basta con comprar 'para la sociedad de gananciales' y añadir que existe un derecho de reembolso. Esa es precisamente la fórmula que el TEAC ha partido por la mitad».

¿Y los que ya han vendido?

La situación está empezando a generar gran incertidumbre entre los matrimonios que ya han comprado su vivienda sin conocer este criterio. Por eso, Pablo González aconseja que, «si ya firmaron, conviene revisar el caso con un asesor antes de que llegue el requerimiento».

Y para eso, apunta tres vías: «Una es defenderse si Hacienda regulariza: el criterio del TEAC vincula a la Administración, pero no a los jueces, y hay argumentos sólidos para llevarlo a los tribunales de justicia. Otra es pedir que no haya sanción: aplicar la exención completa era una interpretación razonable de la norma, y así debe alegarse. Y la tercera es estudiar si cabe una escritura posterior que aclare el origen privativo del dinero. Su eficacia fiscal retroactiva es discutible y Hacienda probablemente la cuestionará, así que conviene valorarla caso a caso».

No obstante, este asesor fiscal lo que recomienda con más fuerza es «no esperar sin hacer nada a que lleguen la liquidación y los intereses».

También a los de separación de bienes

Y ojo, porque este problema no afecta solamente a matrimonios en gananciales, sino también a quienes están casados en separación de bienes y compran la nueva casa a nombre de ambos.

«En su caso, el criterio de Hacienda tiene incluso más base», alerta González Vázquez. «En separación de bienes no hay comunidad, ni derecho de reembolso. Si uno pone todo el dinero y la casa se escritura al 50%, fiscalmente solo ha reinvertido en su mitad, y la otra mitad puede interpretarse como una donación al cónyuge, con su propio impuesto. Y lo mismo vale para las parejas de hecho. La solución es la misma: escriturar en proporción a lo que pone cada uno».

Cinco precauciones para el futuro

Pero entonces, si un matrimonio está pensando en desafiar a todos los elementos de la crisis de vivienda, y está dispuesto a vender su casa y comprar otra para ampliar la familia, ¿Qué precauciones debería tomar para no llevarse una sorpresa con Hacienda?

González Vázquez da cinco «y muy sencillas». «Primera, hablar con el asesor y con el notario antes de firmar, no después. Segunda, que la escritura de compra recoja de dónde sale el dinero y adjudique a cada cónyuge, o a la sociedad de gananciales, la parte que realmente ha pagado».

La tercera, «no mezclar el dinero de la venta con otros fondos; mejor que vaya directamente de la venta a la compra y que quede rastro bancario. Cuarta, respetar los plazos, reinvirtiendo dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Y quinta, declarar la ganancia y la reinversión en la renta del año de la venta, aunque esté exenta, porque la exención no se aplica sola».

Y concluye: «Una frase bien puesta en la escritura vale más que cualquier recurso posterior».