Ismael Clemente es el consejero delegado de Merlin Properties
Tensión empresarial
Lo que el Santander podría haber dinamitado en Merlin Properties
El desacuerdo con los modos de actuar de Ismael Clemente, actual consejero delegado, ha estado a punto de truncar la trayectoria de una empresa exitosa, principal del mercado inmobiliario
La tarde del lunes 20 de diciembre fue una de las peores que se recuerdan en Merlin Properties. La convocatoria urgente de un consejo de administración con la posibilidad en el aire de destituir al consejero delegado pilló por sorpresa a toda la plantilla y no gustó nada a los inversores. Los empleados cerraron filas con un manifiesto en apoyo de Ismael Clemente: lo firmaron 185 de los 220 trabajadores de la empresa. Dicen que no lo hicieron todos por falta de tiempo. Y en cuanto a los inversores, mostraron su desacuerdo con una caída en Bolsa del 6 % el mismo lunes. Por fortuna para todos, la compañía lanzó una señal de cierre de la crisis el lunes por la noche enviando un hecho relevante a la CNMV anunciando mejoras en la gobernanza.
La gobernanza es el término técnico que define la crisis oculta en el interior de la compañía. Algunos accionistas no están de acuerdo con las formas de Ismael Clemente, que va por libre aunque la compañía no sea suya. Los accionistas principales son el Santander (22,2 %), Manuel Lao (6,2 %) y Blackrock (3,1 %). Clemente no cumple hasta ahora con los estándares mínimos de información y transparencia con los accionistas que se esperan de una compañía que cotiza en el Ibex 35: no informa constantemente al Consejo de cómo se toman las decisiones, habla directamente con los periodistas sin pasar por los canales oficiales... Algún accionista se ha cansado y de ahí surgió este consejo de administración extraordinario. A partir de ahora se espera que Clemente se adapte más a los moldes clásicos. El hecho relevante así lo da a entender: «El Consejo de Administración, su presidente y su consejero delegado, manifiestan su rechazo de manera expresa al contenido de las noticias aparecidas en los distintos medios de comunicación durante los últimos días, y, en particular, aquellas descalificaciones contra determinados accionistas y consejeros de MERLIN. Asimismo, el Consejo de Administración, su presidente y su consejero delegado, reiteran su respeto mutuo y su expresa decisión de poner en marcha mecanismos precisos y medidas concretas para la gestión acorde con la mejor gobernanza de la Sociedad», decía textualmente.
A punto de truncar
una buena trayectoria
Con el hecho relevante parece cerrarse una fractura que podría haber terminado con la historia de éxito de Merlin Properties e Ismael Clemente.
Clemente creó Merlin junto con su amigo Miguel Ollero, actual director general. Tras estudiar Icade, Clemente trabajó en Andersen y Garrigues antes de desembarcar en el sector inmobiliario. En él lleva ya veinticinco años. En 2014 este ejecutivo pacense de 51 años creó Magic Real State con Ollero. Gestionaron recursos inmobiliarios de fondos internacionales y compraron la Cartera Arbol: más de 1.000 oficinas de BBVA.
De Magic Real Estate pasaron a Merlin. La base de la buena trayectoria de Merlin está en el momento en que surgió: hace siete años, coincidiendo con su salida a Bolsa. El momento no pudo ser mejor. Al igual que hicieron otros, como Hispania o Axiare, la compañía supo ver la oportunidad de levantar un sector inmobiliario devastado por la crisis y conectó con un mercado de capitales ávido por invertir en España. Se había tocado suelo y solo se podía mejorar. Las perspectivas macroeconómicas eran muy buenas y además se acababa de aprobar la ley de socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), perfectamente comparable con lo que en el mundo anglosajón se conoce como REIT (Real Estate Investment Trust). Estos motivos hacían que los inversores institucionales (fondos de pensiones, fondos soberanos) quisieran invertir en España. El escenario no podía ser mejor: solo se podía crecer, conocían los REIT, y lo que quiere este tipo de fondos es una rentabilidad constante, con pocos sobresaltos, para retribuir a sus suscriptores, muchos de ellos pensionistas.
En este contexto, Merlin tuvo claro que debía conseguir tamaño si quería competir en la liga de los REIT. Muchos de los grandes fondos de pensiones no pueden invertir menos de 100 millones (si no tardarían mucho en ubicar sus fondos), aunque por ley no pueden tener la mayoría de una compañía.
En la apuesta por ser grandes, Merlin tenía que elegir entre residencial y comercial o terciario, y escogió lo segundo. Había un potencial enorme, porque había desaparecido. En el pasado se había mezclado promoción con patrimonial o residencial, y había muchísimo producto. La gestión del terciario les atrajo más al ser una relación entre empresas, ya fuera por oficinas, centros comerciales o naves logísticas; en cualquier caso, menos compleja que la relación con personas individuales.
Líderes inmobiliarios desde 2016
Para ganar tamaño adquirieron más de una tipología de activo que les pusiera en el radar de los inversores institucionales. Al inversor internacional, especialmente al americano, no le gusta nada la diversificación. Por eso se deshicieron de los hoteles y se centraron en oficinas, retail (centros comerciales) y logística. En 2015 les surgió la oportunidad de comprar Testa. Estaba siendo gestionada por Sacyr. Los activos y las ocupaciones eran muy buenos, pero la gestión no los había llevado a su potencial máximo. La compraron y se convirtieron en la compañía cotizada número uno en oficinas.
Al año siguiente llegó la posibilidad de comprar Metrovacesa. La gestionaban los bancos. Tenía algún reto más, pero contaba con una cartera de activos muy buena. La adquisición les situó en 2016 como la compañía inmobiliaria más grande de España, con una cartera de activos muy destacada.
Compradas las dos compañías, la mayoría de activos les cuadraban, pero algunos no. Vendieron a otro REIT los hoteles de Testa y Metrovacesa y juntaron los activos residenciales de unos y otros para crear Testa Residencial. Se quedaron como accionistas minoritarios, la hicieron crecer con socios como Acciona, la sacaron a Bolsa y, tras no haber apetito suficiente, llegó Blackstone y la compró.
Acometidas estas dos grandes desinversiones, Merlin se centró desde 2018 en sacar brillo a sus activos para obtener más beneficios. Se obtenía más rentabilidad de un buen activo, bien reformado, que de una compra. Por eso no siguieron comprando, salvo en logística, donde había recorrido, y en Portugal, donde empezaron a construir un 'Minimerlin'.
La entrada en Madrid Nuevo Norte
Invirtiendo en la cartera que tenían a principios de 2020, Merlin cubría sus tres-cuatro siguientes años generando más rentas y más valor para sus accionistas. ¿Pero qué pasaría después? En este contexto, antes de que llegara el Covid, ya habían comprado un 14,5 % del ahora llamado Madrid Nuevo Norte, el nuevo centro de negocios de la capital de España, surgido en el marco de la conocida Operación Chamartín. El proyecto representaba una parte pequeña del volumen de inversión de la compañía, pero tiene un recorrido de largo plazo, ya que cuenta con las bendiciones de todos los partidos políticos.
En medio de este panorama, llegó la pandemia, de la que Merlin ha salido airosa. Los nueve primeros meses los ha cerrado con unos ingresos de 375,4 millones de euros y un beneficio operativo de 277,4 millones de euros, unos resultados mejores de los esperados.
En este contexto, parece clave que la ejecución del plan de negocio siga su ritmo, más aún teniendo en cuenta el momento de transformación en el que se encuentra la compañía. Si el plan de negocio va bien, se traducirá en unos mejores dividendos, que es lo que quieren los accionistas. Hasta ahora el timonel para lograrlos ha sido Ismael Clemente. ¿Funcionaría igual de bien la compañía sin él? Los sabios suelen decir que, cuando algo funciona, lo mejor es no tocarlo. De momento los inversores están más tranquilos una vez que se ha firmado la tregua.
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